Перепланировка квартиры что можно делать: что можно и нельзя делать в квартире? – "Строим Дом"

Содержание

Сломанные стены: как можно и как нельзя делать перепланировку в квартире :: Жилье :: РБК Недвижимость

Юристы и риелторы рассказали, к чему должны быть готовы владельцы жилья с перепланировкой и какие изменения не получится узаконить

Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr.

com

Перепланировка в квартирах стала привычным явлением для россиян в конце XX века. Типовое жилье, построенное в советское время, часто вызывало недовольство жильцов: кому-то не нравились слишком вытянутые комнаты «трамвайной» формы, кого-то не устраивал совмещенный санузел, третьи пытались скорректировать конфигурацию прихожей. К настоящему моменту треть всех существующих в Москве квартир подверглась перепланировкам, сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторском агентстве «Азбука жилья». Речь идет не только о крупных переделках, но и о незначительных переносах внутренних стен, уточнили в компании. Это не значит, что все 33% квартир сохранили проведенные изменения: в отдельных случаях владельцы восстановили изначальную конфигурацию.

В настоящий момент в России действуют достаточно жесткие законы, которые регулируют перепланировки квартир в многоэтажках. За нарушение законов предусмотрены серьезные санкции — от денежных штрафов до запрета на выезд из страны или принудительной продажи жилья с аукциона. Чтобы сохранить свою квартиру и избежать наказаний, достаточно разобраться в том, что можно, а что нельзя менять в планировке.

Что запрещено

Перечень запрещенных перепланировок довольно обширен и неоднозначен — во многих случаях решение о допустимости той или иной перестройки квартиры выносит суд. «Примеры несанкционированных перепланировок таковы: увеличение/уменьшение площади гардеробной за счет смежных помещений, объединение балкона и лоджии с жилой площадью квартиры/кухни, расширение санузла за счет смежного коридора, — перечислила старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Также запрещено переносить на балкон батарею центрального отопления и демонтировать вентиляционный шкаф».

Фото: пользователь Alexander Baranov с сайта Flickr.com

«Не допускается размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, — добавила юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Марианна Бердыган. — Согласно действующему законодательству, регламентирующему выполнение работ по перепланировке жилых помещений, размещение душевых, ванных комнат, душевых кабинок над жилыми помещениями нижерасположенных квартир категорически запрещено. Такую перепланировку нельзя будет ни согласовать, ни легализовать в суде. Часто встречается перепланировка в виде расширения комнаты за счет балкона, когда балкон делают частью жилого помещения. К сожалению, такого рода объединение балкона и комнаты тоже невозможно будет согласовать, а узаконить в суде — крайне сложно».

Довольно часто встречаются случаи объединения кухни с комнатой: хозяева квартиры сносят часть перегородки, чтобы получить просторную столовую. Если в такой квартире имеется газоснабжение, то подобная перепланировка запрещена, указала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина: в России действуют жесткие ограничения для помещений, в которые подведен бытовой газ. Немногие знают, но даже количество конфорок ограничено законом: к примеру, устанавливать четырехконфорочные газовые плиты в кухнях площадью менее 6 кв. м запрещено, рассказали «РБК-Недвижимости» в ресурсоснабжающей организации «Нижегородэнергогазрасчет». В маленьких хрущевках предельно разрешенное число конфорок равно трем.

Также в квартирах запрещено ликвидировать несущие стены — в домах советской постройки они часто оказывались перегородками между комнатами внутри одной квартиры. В некоторых регионах согласование требуется даже для банальной установки кондиционера. «В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса России установка внешнего блока кондиционера является переустройством, которое должно проводиться в установленном порядке, — рассказала Мария Понаморева. — Согласно пункту 3.5.8. постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170, организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением […] установки кондиционеров». Впрочем, реальная практика в этом случае зависит от специфики каждого отдельно взятого региона, уточнила адвокат.

Серьезной проблемой может оказаться и обустройство рабочего кабинета. «Если в результате ваших преобразований получилось жилое помещение без естественного источника света, то согласовать такую перепланировку будет невозможно», — предупредили в адвокатском бюро А2.

Фото: ArtBaza

Зачем ограничивают перепланировку

У многих, кто сталкивался с невозможностью узаконить проведенную перепланировку, возникает обоснованный вопрос: почему государственные структуры считают себя вправе ограничивать возможности распоряжаться собственным имуществом? Если квартира находится в собственности у частного лица, то владелец лично несет ответственность за принадлежащее ему жилье — и зачастую не хочет спрашивать разрешение на перепланировку у сторонних инстанций. Логика проста: «моя квартира — что хочу, то и делаю».

«Если вы не специалист [в жилищном строительстве], то не можете определить нагрузки на конструкции, которые возникнут после произведенной вами перепланировки, — объяснил причину суровости законов ведущий менеджер департамента вторичного жилья риелторского агентства «Азбука жилья» Александр Лунин. — Перепланировка может привести к частичному или полному разрушению здания либо к нарушению гидроизоляции, из-за чего в здании будут возникать регулярные протечки или затопления. Порой непонятно, что лучше для собственника — административное взыскание или возбуждение уголовного дела по факту обрушения дома или взрыва бытового газа».

К примеру, вынос на территорию балконов и лоджий батарей и водоотводных труб может повлечь промерзание жилого помещения или разрыв труб — в результате жильцы останутся без водоснабжения и отопления, рассказал Лунин.

Фото: пользователь Alex Kleinpo сайта Flickr.com

Как согласовать изменения

Самый простой способ безопасно провести перепланировку — обратиться в специализированную организацию, которая разработает проект и предоставит госорганам необходимую документацию. В этом случае все работы выполнят специально обученные люди. Если же перепланировка уже сделана, то собственнику придется самостоятельно собирать документы для легализации новых параметров квартиры. Весь процесс узаконивания занимает от трех месяцев до года, сообщили «РБК-Недвижимости» в компаниях «Неделько и партнеры», А2, «Люберецкая коллегия адвокатов» и «Инком-Недвижимость».

«[Для начала] понадобится технический паспорт квартиры, поэтажный план дома и экспликация. Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ, — рассказала Вера Ефремова из «Люберецкой коллегии адвокатов». — Далее необходимо заказать проект перепланировки в соответствующей организации, имеющей свидетельство о допуске к таким работам. С этим проектом уже можно подать заявление о перепланировке в городскую администрацию». К заявлению и проекту придется приложить правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт, экспликацию до и после перепланировки, а также договор с проектной организацией и заключения компетентных органов — Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожарного надзора, перечислила Ефремова.

Если государственные органы (в Москве это Мосжилинспекция, в небольших городах — мэрия или местная администрация) отказались признавать перепланировку законной, владелец жилья может обратиться в суд.

Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr.com

Что решает суд

«В судебной практике решения судов не всегда понятны, — заявил Александр Лунин. — По сути, суды сейчас подменяют органы муниципальных служб, которые ответственны за согласование перепланировок. Но вот вопрос: является ли судья действительно таким специалистом, чтобы правильно принять решение?»

Среди судебных решений попадаются довольно резонансные примеры. «Незаконной перепланировкой может быть признано даже безобидное застекление балкона — в одном деле суд посчитал, что возводимые балконные конструкции ускоряют процесс разрушения элементов ограждения балкона, что подвергает риску прохожих и жильцов дома», — привела пример Мария Понаморева.

«В одной из сталинок на четвертом этаже шестиэтажного дома в шестикомнатной квартире собственник переоборудовал ванную в бассейн. Суд узаконил данную перепланировку, — сообщили «РБК-Недвижимости» в агентстве «Азбука жилья». — Заявитель смог доказать в суде, что гидроизоляция, выполненная в мокром месте, позволяет избежать протечек при использовании данного сооружения, а нагрузки при его использовании не являются критичными. В другом случае заявитель обратился в суд, чтобы узаконить небольшое смещение воздуховода. Суд отказал, мотивируя тем, что поток воздуха будет недостаточен для полного обеспечения вентиляции иных квартир, расположенных по данному стояку, что может привести к ухудшению состояния здоровья проживающих граждан».

Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr.com

Как продать переделанную квартиру

«Технически продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, — утверждает Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости». — Основная проблема — найти покупателя на жилье. Дело в том, что ответственность за нарушения будет лежать на новом владельце помещения. Проще рассмотреть недорогой и ликвидный вариант без нарушений, с которым не будет лишних хлопот».

Обычно при продаже квартир с перепланировкой в договоре купли-продажи прописывается, что новый владелец осведомлен о факте перепланировки и берет на себя полную ответственность за дальнейшую эксплуатацию такого жилья, рассказали риелторы. «Своим клиентам мы подробно описываем существующие риски и не рекомендуем приобретать квартиры с переустройством», — предупредили в адвокатском бюро А2.

«Если перепланировку можно узаконить, то собственник либо занимается этим вопросом до продажи квартиры, либо должен быть готов существенно снизить цену по требованию покупателя, — рассказала Марианна Бердыган из «Инком-Недвижимости». — В результате снижается круг потенциальных покупателей: гражданам, желающим приобрести жилое помещение с использованием ипотеки, банк не выдаст кредит под приобретение такой квартиры. Банку необходима оценка жилого помещения, а оценка осуществляется на основании фотографий, на которых произведенные планировочные изменения будут очевидны». «Если узаконить перепланировку нельзя, а приведение помещения в порядок потребует больших финансовых затрат, покупатели неохотно рассматривают подобные варианты», — подтвердила Бирина.

Как самостоятельно согласовать перепланировку

Всех, кто решил делать перепланировку квартиры, посещает важный вопрос: можно ли самостоятельно согласовать перепланировку квартиры? Честный ответ на него – несмотря на все сложности, самостоятельно согласовать перепланировку квартиры можно! Специально для этого мы подготовили для вас подробную пошаговую инструкцию “Как самостоятельно согласовать перепланировку квартиры”.

В инструкции вы найдете:

– Общую схему и отдельные этапы согласования перепланировки квартиры

– Сроки согласования

– Списки необходимых документов

– Список органов власти и организаций, где нужно согласовывать перепланировку

– Последовательность действий на каждом этапе

– Возможные сложности и риски

– Важную информацию, которую вы должны знать

– Наши полезные советы и рекомендации

СКАЧАТЬ ИНСТРУКЦИЮ

Для вашего удобства мы разместили инструкцию целиком на этой странице в текстовом виде.

Процедура согласования перепланировки состоит из 5 этапов:

– Разработка проекта перепланировки вашей квартиры

– Согласование проекта перепланировки

– Переобмер квартиры кадастровым инженером после выполнения ремонта

– Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта

– Регистрация перепланировки (внесение изменений в сведения ЕГРН)

Шаг 1. Разработка проекта перепланировки квартиры

Срок:

1-2 месяца

Необходимые документы:

– Технический паспорт на квартиру

– Актуальная выписка из ЕГРН (свидетельство о собственности / правоустанавливающие документы)

– Поэтажные планы этажа выше и этажа ниже квартиры

– Акт обследования вентиляционных каналов

– Технические условия на электричество и воду (по требованию)

Последовательность действий:

– Сбор необходимых документов

– Составление технического задания для проектной организации с описанием концепции перепланировки

– Поиск и переговоры с проектной организацией

– Разработка проектной документации (разделы ПЗ, АР, ЭО, ВК, ОВ, КМ, проект изменения фасада здания)

Результат:

Оформленный в соответствие со всеми требованиями и нормами проект перепланировки

Возможные сложности:

Если проектная организация только делает, но не согласовывает проекты, есть риск, что проект не пройдет согласование
Далеко не каждую перепланировку можно согласовать. В таких ситуациях проектная организация может предложить альтернативный вариант перепланировки
В разных комиссиях требования к объему и оформлению проекта могут отличаться
Некоторые организации берут отдельную плату за печать дополнительных копий проекта перепланировки

Советы и рекомендации:

Выбирайте проектную организацию, которая специализируется на проектах перепланировки квартир
Проверьте, есть ли у компании собственный проектный отдел, или она привлекает к проектным работам субподрядчиков и фрилансеров
Уточните, дает ли организация гарантию того, что проект перепланировки можно согласовать

ВАЖНО!

На стоимость проекта перепланировки будет влиять площадь квартиры и сложность перепланировки

Проектная организация должна быть членом СРО (саморегулируемой организации) и иметь необходимые допуски к осуществлению проектных работ

Обязательные разделы проекта перепланировки: ПЗ, АР, ВК

Шаг 2. Согласование проекта перепланировки вашей квартиры

Срок:

от 45 дней

Необходимые документы:

– Оформленный в соответствие со всеми требования и нормами проект перепланировки

– Правоустанавливающие документы на квартиру

Согласования:

– Возможные предварительные согласования

Пожарная инспекция (ОГПН)
Банк (если квартира куплена в ипотеку)
Государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника)
Орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания)
Негосударственная экспертиза (если перепланировка затрагивает несущие конструкции)
Управляющая компания / ТСЖ

– Межведомственная комиссия

Последовательность действий:

– Предоставление проекта перепланировки в надзорные органы и инстанции для получения предварительных согласований

– Подача проекта перепланировки в Межведомственную комиссию

– Исправление замечаний Межведомственной комиссии (при наличии)

– Получение решения Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки

Результат:

Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки квартиры или отказ

Возможные сложности:

Межведомственная комиссия по истечении 45 дней может вернуть проект с замечаниями.
После устранения замечаний проект перепланировки нужно повторно подать в Комиссию, которая будет рассматривать его до 45 дней
Каждая комиссия может по-разному относиться к тем или иным видам перепланировки. Что можно согласовать в одном районе, необязательно будет согласовано в другом районе
Ожидание приема в очередях
Увеличение сроков согласования проекта

Советы и рекомендации:

Перед подачей проекта узнайте, можно ли в принципе согласовать вашу перепланировку
Заранее ознакомьтесь с законодательством и местными нормативными актами (Жилищный кодекс РФ, КоАП, СНИПы)

ВАЖНО!

Регламентом предусмотрен срок рассмотрения Межведомственной комиссией проекта перепланировки – 45 дней.

Комиссия может возвращать проект на доработку неограниченное количество раз до полного устранения замечаний. И каждый раз рассматривать проект в течение 45 дней

Шаг 3. Переобмер квартиры после ремонта

Срок:

от 5 дней

Необходимые документы:

– Согласованный проект перепланировки

– Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки

– Выписка из ЕГРН

– Декларация об объекте недвижимости

Последовательность действий:

– Поиск кадастрового инженера или компании, оказывающей кадастровые услуги

– Выезд инженера на объект и переобмер квартиры после ремонта

– Составление инженером технического плана квартиры

Результат:

Технический план кадастрового инженера

Возможные сложности:

Ошибки в составлении и оформлении техническокого плана кадастровым инженером
Сложности во взаимодействии с кадастровым инженером (самодурство, необоснованная принципиальность и т.п.)

Советы и рекомендации:

Помните, что фактически выполненный ремонт должен соответствовать согласованному проекту перепланировки квартиры
Проверьте наличие у кадастрового инженера соответствующего аттестата и членства в СРО
Найдите кадастрового инженера, который специализируется на изготовлении технических планов на квартиру

ВАЖНО!

По закону, переобмер квартиры может выполняться только кадастровым инженером

Статус кадастрового инженера подтверждается аттестатом кадастрового инженера

Если ремонт не полностью соответствует проекту перепланировки, у вас могут возникнуть сложности на этапе ввода квартиры в эксплуатацию

Шаг 4. Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта

Срок:

от 45 дней

Необходимые документы:

– Технический план квартиры

– Договор на строительные работы

– Договор на технический надзор

– Акты на проведение скрытых работ

– Документы, подтверждающие членство строительной компании в СРО строителей

– Справка о вывозе строительного мусора

Согласования:

– Возможные предварительные согласования (Пожарная инспекция (ОГПН), государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника), орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания), управляющая компания / ТСЖ

– Межведомственная комиссия

Последовательность действий:

– Получение предварительных согласований

– Подача в Межведомственную комиссию пакета документов

– Выход Межведомственной комиссии на квартиру

– Устранение замечаний – изменить или переделать ремонт (при наличии замечаний)

– Получение акта ввода квартиры в эксплуатацию

Результат:

Акт ввода квартиры в эксплуатацию

Возможные сложности:

Комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию после ремонта, если фактическая перепланировка не соответствует согласованному проекту
Квартиру не введут в эксплуатацию, если отсутствует договор со строительной компанией на проведение ремонта
Значительные затраты личного времени на согласование даты и показ квартиры Межведомственной комиссии

Советы и рекомендации:

Выполняйте ремонт в строгом соответствии с согласованным проектом

ВАЖНО!

Согласно установленной процедуре, комиссия должна выйти на объект для проверки соответствия реальной перепланировки согласованному проекту

Шаг 5. Регистрация перепланировки

Срок:

от 14 дней

Необходимые документы:

– Технический план квартиры для Росреестра в электронном виде (на электронном носителе)

Последовательность действий:

– Предоставление кадастровому инженеру акта ввода квартиры в эксплуатацию

– Корректировка технического плана кадастровым инженером

– Подача пакета документов в МФЦ

– Получение выписки из ЕГРН с узаконенной перепланировкой

Результат:

Выписки из ЕГРН (внесение изменений в сведения ЕГРН)

Возможные сложности:

Большие очереди в МФЦ
Приостановка регистрации на срок до 2х месяцев и отказ Росреестра
Необходимость повторно оформять технический план в случае приостановки или отказа
Необходимость предоставления в Росреестр дополнительных документов

ВАЖНО!

Сроки регистрации перепланировки могут существенно увеличиваться

Росреестр может предъявлять дополнительные требования к пакету документов, если квартира куплена в ипотеку

Более подробно:

– Сколько стоит согласовать перепланировку квартиры

– Как правильно сделать перепланировку квартиры

Наши услуги:

– Согласование перепланировки квартиры

– Узаконить перепланировку квартиры

– Разработка проекта перепланировки

Узнать стоимость и сроки согласования вашей перепланировки

Что можно/нельзя делать при перепланировке квартиры в Москве и Московской области?

Я кадастровый инженер ГККИ, работаю с разными видами согласований около десяти лет. В этой статье рассмотрим, что можно и нельзя согласовать в Мосжилинспекции согласно букве закона.

Что можно/нельзя делать при перепланировке?

Многие собственники квартир, собираясь делать ремонт или перепланировку в квартире не задумывается о том, что можно или нельзя делать при перепланировке. Его обычно заботят только красивые проекты в интернете.

Предупреждение: Если вы не знаете современных норм, правил и законов при перепланировке, то это не освобождает от штрафов, отказов согласования, в общем ответственности за это. Мало того, чтобы пройти все согласования вам придется вложиться в перепланировку еще раз. Без согласований вы не сможете продать квартиру.

Комиссия, которая будет принимать вашу перепланировку состоит из членов Мосжилинспекции и самого заявителя, или лица, его представляющего, проектной организации и строительной организации.

Что можно делать при перепланировки квартиры?

Согласно нормам перепланировки квартиры, владелец имеет право увеличить площадь своего туалета и ванной за счет площади коридора и кухни. Вы пройдете согласование перепланировки если перенесете перегородки санузла в сторону увеличения за счет площади нежилых квадратов квартиры. К ним относятся не только кухня и коридор, но и кладовки.
Согласно этим же нормам, пройдет согласование перепланировка в виде увеличения площади коридора за счет ванной.
Без отказа согласуется перенос перегородок жилых комнат, с целью увеличения площади жилого пространства за счет площади коридора. Этот вид перепланировки тоже разрешен и пройдет все согласования.

Что делать нельзя при перепланировке квартиры?

Нельзя объединять жилую комнату с балконом или лоджией. Всегда должна быть перегородка из стекла. Если вы хотите пройти согласование этой перепланировке, в проекте придется учитывать стеклянную дверь.
Запрещается сносить несущие стены.
Современные актуальные нормы запрещают убирать или уменьшать встроенную вентиляцию.
Увеличение ванной за счет жилых комнат, вы можете увеличить ванную только за счет нежилого пространства.
Переносить санузел в жилые комнаты. Вы не можете размещать ванную над жилой комнатой соседей снизу или сверху.
Вы не пройдете согласование, если сделаете вход в ванную из жилой комнаты. Разместить новый вход в ванную можно только из спальни, при условии, что в вашей квартире есть вторая ванная, вход в которую проходит через нежилую площадь.
Запрещается закрывать ниши стояков или закладывать кладкой счетчики и вентиляцию.
Нельзя закладывать окна в жилых комнатах и кухне. Вы не пройдете согласование перепланировки квартиры в этом случае, не сможете продать ее.
Нельзя подключать теплые полы к отоплению дома, если вы решили провести теплые полы, то они должны быть автономными.
Если на кухне у вас есть газовая плита, то нормами запрещено устанавливать арку без двери на кухню.
Если площадь помещения отнесена к непригодной для жилья, например, часть лестничного пролета, то и перепланировку его вы не согласуете.
Увеличить балкон или лоджию, тем самым вы увеличиваете нагрузку на конструкцию, это может привести к обрушению или деформации несущей конструкции, следовательно, в проекте перепланировки такую норму закона надо соблюдать.
Пробивать проемы в стенах-пилонах, сносить колонны.
Если ваш дом признан аварийным, то и согласование перепланировки в нем вы не пройдете.
Запрещено изменять размер и форму внешних окон и дверей, так что если вы решили расширить окно или сделать его полукругом, то и согласование такой проект не пройдет.
Все работы с газовым оборудованием, его переносом или изменениями должно проводится компанией, которая осуществляет техническое обслуживание этого самого газового оборудования в вашем доме.

Предупреждение: По нормам, когда в квартире установлена газовая плита, то перегородка с жилой комнатой обязательна. Когда у вас только электрическая плита, то перегородку можно убрать, законно объединив кухню с жилой комнатой. При этом электрическая плита должна стоять на квадратуре, относящейся к кухне.

Какие штрафы могут быть за незаконную перепланировку?

Перепланировка квартиры

Я интерьерный журналист, и меня постоянно спрашивают, законна ли та или иная перепланировка.

Мария Степанова

разбирается в интерьерах и планировках

Профиль автора

Я подробно изучала законы, которые нужно соблюдать специалистам, и в которых прописано, что можно делать в квартире, а что — нельзя. А еще я знакома с юристами, которые занимаются согласованием перепланировок, и с теми, кто представляет в суде владельцев квартир с незаконной перепланировкой. Некоторые из таких собственников лишились жилья — его продали с торгов по решению суда.

В статье расскажу, чем может быть плоха перепланировка, как проверить, все ли правильно сделано в процессе ремонта, и как избежать проблем из-за незаконной перепланировки.

Что такое перепланировка и переустройство

Простой ремонт в квартире не нужно ни с кем согласовывать. Переклеить обои или уложить плитку на стенах владелец имеет право в любое время и любым способом. Такие перемены никак не обозначаются в техническом паспорте помещения.

Серьезные изменения — неважно, перепланировка это или переустройство — требуют проекта и согласования, а главное — они отражаются в техническом паспорте помещения. То есть придется заказать проект перепланировки в проектном бюро и согласовать его в органах местного самоуправления, а также переделать технический паспорт. И только потом можно приступить к ремонту.

ст. 25 и 26 ЖК РФ

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, например когда планируется передвинуть стену или прорубить новый дверной проем.

Переустройство — это манипуляции с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием. Например, если нужно перенести в другое место унитаз и раковину или газовую трубу — это будет переустройство. И без проекта это делать тоже нельзя.

Такая бюрократия связана в первую очередь с безопасностью. Например, стены — это каркас здания. Если снести одну, все здание может сложиться, как карточный домик. Поэтому далеко не каждую стену можно демонтировать, передвигать и даже прорубать в ней дверной проем. С коммуникациями история аналогичная. Можно что-то повредить в одной квартире, а отразится это на всем доме. Поэтому разработку проекта, который будет соответствовать всем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам законодательства, и поручают специалистам-проектировщикам.

п. 4 ст. 17 ЖК РФ

Проектировщики учитывают существующие нормы и правила и разрабатывают проект перепланировки. Например, если собственник хочет объединить кухню с комнатой, проектировщик уточнит, какая между помещениями стена и есть ли на кухне газ. Если стена не несущая, а варочная панель не газовая, объединять можно. Если нет — нельзя.

Если сделать перепланировку самовольно, то владельца квартиры могут оштрафовать и обязать все же согласовать перепланировку. В 2020 году штраф составляет 2000—2500 Р для физических лиц, 4000—5000 Р для должностных лиц и 40 000—50 000 Р для юридических лиц.

ст. 7.21 КоАП РФ

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Какая перепланировка считается незаконной

Но бывает и такое, что согласовать перепланировку вообще невозможно, потому что она незаконна. Например, категорически нельзя сносить несущие стены, демонтировать вентиляционный короб или прорубать дополнительное окно на фасаде здания. Если владельцы квартиры самовольно сделали подобное, и об этом узнает БТИ или УК, то кроме административной ответственности и штрафа придется еще и вернуть все как было. Снесенную стену — построить заново, демонтированный вентиляционный короб — восстановить. И такое восстановление может стоить дороже уже сделанного ремонта.

Что делать? 29.10.19

Как проверить законность перепланировки

Несмотря на это, в большинстве случаев владельцы квартир все же восстанавливают исходную планировку. Ведь если они откажутся сделать это и проигнорируют решение суда, то нарушат закон. А в этом случае дело может закончиться принудительной продажей квартиры с торгов.

Приведу реальные примеры.

Женщина и мужчина владели квартирой, в которой решили сделать ремонт и присоединить кладовку к кухне. Но не учли, что в стене был спрятан вентиляционный короб. Они его демонтировали, в результате тяга в вентиляции пропала у соседей под ними. Соседи пожаловались в ЖКУ. Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание, что вентиляционные каналы нужно восстановить. Собственники предписание проигнорировали, поэтому коммунальщики всему стояку отключили газ, а затем подали на собственников в суд.

Суд рассмотрел дело и решил, что собственники использовали жилье не по назначению, систематически нарушали права и интересы соседей и бесхозяйственно обращались с ним. Итог — квартиру принудительно изъяли и продали с публичных торгов. Нового собственника обязали вернуть все в прежнее состояние.

Другая история — мужчина сделал в квартире баню-сауну, но не смог согласовать изменения. Жильцы подъезда пожаловались, что в подъезде стало влажно, смежная стена стала сильно нагреваться, нарушилась система отопления, а в квартирах стало холодно. Они обратились в прокуратуру города, которая инициировала проверку. Собственнику неоднократно предлагали вернуть все в прежнее состояние, но он игнорировал предписания. Результат — суд постановил продать квартиру с торгов, а новому собственнику привести квартиру в нормальный вид.

Изумительная история 22.06.17

Дело о незаконной перепланировке и переходе обязательств

Таких решений по России наберется немало.

А если сделать перепланировку тайно?

Некоторые собственники хотят сделать квартиру более удобной, но не хотят тратить время и силы на согласование. Иногда владельцы квартиры и вовсе не подозревают, что сделали что-то противозаконное.

Но в БТИ о незаконной перепланировке все же могут узнать. Например, соседи пожалуются на шум от ремонта, к владельцу квартиры придет участковый и заметит, что планировка нестандартная. Другой вариант — в квартиру зайдут проверить счетчики, и несогласованная перепланировка станет очевидной. Проблемы могут возникнуть, если владелец квартиры затопит соседей снизу или сам окажется затопленным. Управляющая компания может узнать о перепланировке и инициировать проверку. А если квартира была застрахована, то при несогласованной перепланировке страховая может отказать в выплатах.

Кроме того, если когда-нибудь владельцы соберутся продавать квартиру с незаконной перепланировкой, у них тоже могут возникнуть проблемы. Покупателям с ипотекой придется получить одобрение банка. Для этого нужно вызвать оценщика жилья. Он-то и укажет на незаконную перепланировку. В лучшем случае продавец квартиры просто потеряет покупателя. В худшем — оценщик передаст данные в БТИ, если таков принцип работы оценочной компании. Тогда придется возвращать квартире первоначальный вид. По той же причине владелец квартиры с незаконной перепланировкой не сможет получить кредит под ее залог.

Как проверить законность перепланировки

Если владелец квартиры только планирует перепланировку или сделал ее самовольно, но собирается узаконить, то прежде всего он должен сверить все изменения с теми, что запрещены законом.

Вот какие правовые акты и нормы, связанные с перепланировкой, ему надо изучать:

Главу 4 жилищного кодекса о перепланировке и переустройстве помещений в многоквартирном доме.
Постановление правительства от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».
Строительные нормы и правила 31-01-2003 о многоквартирных жилых зданиях.
Свод правил 54.13330.2016 о многоквартирных жилых зданиях.

В нормах и правилах прописаны требования к жилым помещениям. В них может не быть ни слова о перепланировке, но если после ремонта какое-то из этих правил будет нарушено, то контролирующие органы не согласуют перепланировку.

На региональном уровне могут быть свои законы, постановления правительства региона или предписания жилищных комиссий, которые запрещают определенные виды перепланировки или переустройства в квартире. Например, в Москве действует постановление правительства № 508-ПП, в котором прописаны дополнительные ограничительные меры.

В Белгороде, где я живу, на сайте местной администрации указано, что контролирующий орган руководствуется только Жилищным кодексом РФ и строительными нормами и правилами. Никаких постановлений с дополнительными ограничениями в регионе нет. Такая же ситуация и в Санкт-Петербурге. Поэтому дизайнеры и архитекторы порой специализируются на перепланировке только в одной из двух столиц.

В Белгороде есть только постановление, посвященное порядку согласования. Никаких дополнительных ограничений для перепланировки нет

Чтобы быть уверенным в законности своих действий, стоит зайти на сайт администрации региона или населенного пункта и поискать там раздел о жилищных правоотношениях. Если там указана ссылка только на жилищный кодекс, то сверять свою перепланировку можно только с ним и строительными нормами и правилами. А если есть дополнительный ограничивающий региональный закон, то на сайте администрации обязательно будет ссылка на него.

Дальше в статье я подробно расскажу о перепланировках, которые совершенно точно запрещены.

Незаконная перепланировка № 1

Захват общедомового имущества

Допустим, собственник квартиры решил присоединить к прихожей тамбур или часть общего коридора. В многоквартирном доме лестничные клетки, лифтовые холлы и прочие помещения — общее имущество всех жильцов дома, то есть у каждого собственника есть доля в общем имуществе. Но выделить эту долю по закону нельзя.

ч. 4 ст. 37 ЖК РФ

Чтобы распоряжаться этой долей, нужно разрешение остальных жильцов, причем всего дома: поскольку их доля в общем имуществе уменьшится, они должны добровольно на это согласиться. Для этого придется организовать собрание всех собственников, запротоколировать его и получить согласие на перепланировку.

ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Но даже если кажется, что имуществом пользуетесь только вы и переустройство никому не помешает, все равно это нужно уточнить. Наглядный пример — мусоропроводы и вентиляционные короба. В некоторых старых сталинских домах в квартирах сохранились мусоропроводы, которые выходят прямо на кухню. Чтобы их убрать, нужно получить разрешение владельцев других квартир, с которыми у вас общий стояк коммуникаций. Просто так ликвидировать его нельзя.

Что делать? 17.08.18

Как законно поставить дверь на лестничной клетке?

Также запрещается демонтировать вентиляционный короб. Хотя он и расположен в квартире, но пользуются им жильцы квартир сверху и снизу. Если повредить вентиляционный короб, тяга в вентиляционном канале пропадет во всех квартирах ниже по стояку. Без согласования с соседями убрать вентиляцию могут только владельцы квартир на первом этаже.

Темный прямоугольник в углу на кухне — это вентиляционный короб. Демонтировать его, переносить и вообще трогать в процессе ремонта не стоит Рядом с этой квартирой есть большой тамбур — больше 6 м². Теоретически его можно было бы присоединить к квартире и получилась бы длинная вытянутая прихожая. Но чтобы присоединить этот кусок коридора в подъезде, нужно получить согласие владельцев остальных квартир, даже если эта дверь ведет только к одной квартире

Незаконная перепланировка № 2

Демонтаж или перенос несущих стен и конструкций

Допустим, собственник решил объединить две комнаты, увеличить кухню за счет соседней комнаты или присоединить коридор к комнате. Для этого нужно снести стену, которая разделяет эти два помещения. Прежде чем делать это, предстоит узнать, какая это стена — несущая или нет.

На несущих стенах держится вся конструкция здания. Если такую стену снести, то подъезд или даже целый дом может рухнуть. А ненесущие стены просто разделяют пространство квартиры на помещения, поэтому их разрешено демонтировать. Но предварительно перепланировку все равно нужно согласовать.

п. 34 постановления Правительства РФ № 47 от 27.07.2020

Узнать, где какая стена, можно на поэтажном плане здания, который есть в БТИ. Несущие стены на плане обозначены толстыми линиями, а ненесущие — тонкими.

В старых кирпичных домах обычно несущие только внешние и межквартирные стены, а внутри квартиры допустима любая перепланировка. В монолитных — несущие только колонны и участки стен, но располагаться они могут где угодно. В панельных домах почти все стены составляют основу каркаса. Демонтировать их категорически запрещено, ведь на них держатся плиты перекрытия.

В некоторых случаях можно прорубить в несущей стене дверной проем, если это разрешит конструкторское бюро, которое разрабатывало проект здания.

В панельном доме все стены, даже между комнатами, несущие. Демонтировать или перенести можно только стену между маленькой комнатой и коридором и стены на кухне и в санузле В монолитном или монолитно-кирпичном доме каркас держится всего на нескольких стенах и колоннах. На схеме они толще, чем остальные. На этой планировке несущие участки стен возле окон и пара колонн в маленькой комнате

Незаконная перепланировка № 3

Перенос кухни или санузла над жилыми помещениями

Размеры и расположение кухонь и санузлов устраивают не всех, поэтому иногда собственники расширяют санузел или переносят кухню, чтобы получилась просторная кухня-гостиная. Но если перенести «мокрую зону» в жилую часть квартиры, то соседи снизу оказываются под угрозой. В случае протечки пострадают их жилые комнаты.

Переносить или расширять кухню и санузлы можно только за счет нежилой площади квартиры. Например, можно перенести кухню в кладовую, гардеробную, коридор или даже прихожую. Некоторые при этом присоединяют получившуюся кухню к гостиной. Присоединить часть подсобных помещений или коридора к санузлу тоже можно.

Подобная перепланировка законна, но ее в любом случае придется согласовывать. Больше того — согласованию подлежит даже перенос сантехники, раковины или плиты на десяток сантиметров, потому что такие детали есть на плане квартиры в техпаспорте. Любые отличия реальной планировки от той, что указана на схеме в документах, требуют согласования.

Что делать? 23.03.18

Как узаконить перенос кухни в жилую комнату?

Но есть исключения — квартиры на первом этаже и те, под которыми расположены нежилые помещения — офисы, магазины, рестораны и т. п., а также двухуровневые квартиры с санузлом на втором уровне. Под ними просто нет жилых комнат соседей, поэтому в них можно переносить «мокрые зоны» куда угодно.

Незаконная перепланировка № 4

Комната без окон

Если собственнику квартиры нужно увеличить количество комнат, он может, например, разделить одно из помещений на две части или перенести кухню в коридор, а на ее месте обустроить кабинет. Но в этом случае получится темная комната или кухня, в которой нет естественного освещения. Такую перепланировку не согласуют.

п. 25 постановления Правительства РФ № 47 от 27.07.2020

В жилых комнатах и на кухне обязательно должно быть окно. Обойтись без естественного освещения можно только в санузлах, кладовых, коридорах и других технических помещениях, а также в кухне-нише, которая присоединена к гостиной.

п. 9.12 СНиП № 31-03-2003

Чтобы все же согласовать такую перепланировку, в получившемся темном помещении обязательно должна быть полупрозрачная стена или окно, через которое будет проходить естественный свет. А площадь этого окна должна быть как минимум в восемь раз меньше площади самой комнаты.

Незаконная перепланировка № 5

Перенос дверей санузлов

За рубежом популярны мастер-ванные, которые примыкают к спальне. Владельцы отечественных квартир тоже порой хотят перенести вход в санузел напрямую в спальню. Это кажется удобным решением. Но по закону запрещено располагать вход в санузел в жилой комнате или на кухне. Ведь попасть в уборную из коридора можно будет, только пройдя через жилые комнаты.

п. 3.9 Санпин 2.1.2.2645-10

Единственное исключение — квартира, в которой есть два или более санузлов. Если один из них выходит в коридор, то остальные можно сделать мастер-ванными, то есть перенести вход в спальню. Так можно будет принять ванну и переодеться, не выходя из приватного пространства.

Переносить вход в санузел в гостиную или на кухню нельзя категорически. Ни при каких обстоятельствах. В спальню — нельзя, если санузел в квартире один А если санузла два, и дверь одного из них выходит в коридор, то второй можно обустроить при спальне. Такая перепланировка законна, и ее легко согласовать

Незаконная перепланировка № 6

Объединение кухни, где есть газ, с жилой комнатой

В старых квартирах кухни редко бывают больше 8—10 м². Если владелец такого жилья захочет расширить пространство, ему придется присоединить кухню к гостиной. Но есть препятствие, если на кухню подведен газ.

В процессе горения газа выделяются вещества, которые могут причинить вред жильцам. Поэтому кухня с установленной газовой плитой должна плотно закрываться — дверью или раздвижной перегородкой.

п. 5.1 и 5.11 свода правил № 402.1325800.2018

Иногда эту норму обходят. Например, в многокомнатной квартире можно установить плотные двери в спальнях, а кухню присоединить к гостиной. Тогда формально гостиная станет нежилой комнатой, но только по документам.

Другой вариант обойти запрет — заменить газовое оборудование электрическим. Кухню с электроплитой или бойлером можно присоединять к комнате и легко перенести в другое нежилое пространство. Проблема в том, что отказ от газа тоже придется согласовывать, и сделать это гораздо сложнее, чем установить дверь на кухню.

Если варочная панель на кухне электрическая, то можно объединять ее с гостиной без проблем. Но если плита газовая, то хотя бы в жилых комнатах обязательно должны быть плотно закрывающиеся двери

Незаконная перепланировка № 7

Присоединение балкона или лоджии к квартире

Раньше такую перепланировку делали часто: балконы и лоджии не входят в общую площадь квартиры, поэтому если их присоединить, то так можно увеличить площадь. Например, в бывшем балконе можно устроить кабинет, создать столовую или установить вместительные шкафы. Иногда туда даже ставят стиральную машину.

Но прежде нужно разобраться, чем балкон отличается от лоджии. Балкон — это выступающая из фасада здания огражденная площадка, а лоджия — это помещение, которое перекрыто и ограждено с трех сторон. То есть балкон выступает из фасада здания, а лоджия утоплена в него.

Приложение 1 к СНиП 2.08.01-89

У балкона нет опоры, поскольку при строительстве плиту защемляют фасадной стеной. А у лоджии опора есть — плита опирается на три стены с фундаментом под ними. Поэтому балкон выдерживает нагрузку 200 кг/м², а лоджия — 400 кг/м². Именно поэтому лоджия — это помещение, а балкон, даже застекленный и утепленный — нет.

Таблица 8.3 свода правил № 20.13330.2016

В некоторых домах нельзя демонтировать подоконный блок, потому что он «замыкает» балконную плиту. Если снести часть стены под балконным окном, то плита может просто рухнуть. Но балконное окно и дверь почти всегда можно было убрать вместе с рамой. Сейчас подобное продолжают делать в регионах, рискуя обрушить целый ряд балконов под своим. Но в Москве подобное уже запрещено.

п. 10.18 приложения к постановлению правительства Москвы № 508-ПП

Незаконная перепланировка № 8

Перенос радиаторов отопления на балкон или лоджию

Если балкон или лоджия уже присоединены к квартире, например это сделали до того, как эту перепланировку запретили, то возникает вопрос, как отапливать это пространство. Если внешнее присоединенное помещение небольшое, то может быть достаточно тепла, которое поступает на лоджию из комнаты. Но если на балконе или лоджии прохладно, то придется позаботиться об отоплении.

Владельцам квартиры может прийти в голову перенести на балкон радиатор отопления, который раньше был под окном. Еще лучше — установить на балконе дополнительную батарею. А чтобы стало еще теплее, к системе центрального отопления можно подключить водяной теплый пол. Вот только все это запрещено законом.

В Москве прямо запрещено переносить радиаторы отопления на балкон или лоджию. В России в целом нигде прямо не прописан запрет. Но поскольку перепланировку и переустройство можно делать только в помещении в многоквартирном доме, то есть в жилом помещении, а балконы и лоджии не входят в жилое помещение, фактически этот запрет распространяется на всю Россию. А значит, переустройство и перепланировка на балконе запрещены, пока их присоединят и они не станут частью жилого помещения официально.

п. 10.7 и 10.8 приложения к постановлению правительства Москвы № 508-ПП

п. 5 ст. 15 ЖК РФ

Батарея за пределами здания может навредить всем соседям. Отапливать придется большую площадь, к тому же часть отапливаемых помещений будет расположена за пределами теплового контура дома — за внешней, фасадной стеной здания. Как результат — отопление всего дома станет хуже, в квартирах соседей станет прохладнее. Или во время сильных морозов вода в трубах на балконе может все же замерзнуть. Трубу прорвет, и всех соседей снизу затопит.

Точно так же пострадают соседи, если подключить водяной теплый пол к системе центрального отопления. Давление воды в трубах упадет, и на каждую квартиру будет приходиться меньше теплоносителя, который и согревает радиаторы отопления. К тому же расходы по общедомовому тепловому счетчику увеличатся, поэтому всем соседям, возможно, придется платить за отопление чуть больше, чем обычно.

Поэтому отапливать балкон и устраивать теплые полы можно только с использованием электроприборов — это законом не запрещено.

Незаконная перепланировка № 9

Увеличение нагрузки на перекрытия и конструкцию пола

Перекрытия — это то, что отделяет один этаж от другого. Для нижнего этажа они служат потолком, для верхнего — полом. В качестве перекрытий используются железобетонные плиты или деревянные доски. Но последние можно встретить только в частных или очень старых многоквартирных домах.

Узнать, какой тип перекрытия в конкретном доме, можно в техпаспорте недвижимости или в БТИ. Но это в теории. А на практике данные о старых домах после реконструкции не всегда передают в БТИ, и информация там может быть устаревшей. Поэтому перед ремонтом стоит не только посмотреть в техпаспорт, но и вскрыть напольное покрытие. Или хотя бы посоветоваться с соседями, которые уже это делали или присутствовали при реконструкции.

Цементная стяжка и наливные полы довольно тяжелые, поэтому могут создать дополнительную нагрузку на перекрытия, даже если они бетонные. И точно так же нельзя возводить стены и перегородки из тяжелых материалов.

Еще в Москве запрещено использовать тяжелую стяжку и напольные покрытия, а также возводить тяжелые перегородки, если их вес больше предельно допустимого по проекту здания. За пределами столицы тоже есть ограничения, но они не прописаны прямо. Расчету нагрузок на перекрытия посвящен свод строительных правил 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия».

Незаконная перепланировка № 10

Объединение комнаты с кухней в однокомнатной квартире

По закону квартира должна состоять из комнат и вспомогательных помещений — кухни, санузла и т. п. Но если объединить кухню с комнатой, то эта комната автоматически становится нежилой. Если комнат несколько, то нежилая кухня-гостиная не проблема. Но в однокомнатной квартире не останется ни одной жилой комнаты после объединения с кухней. А значит, и квартира формально непригодна для жизни.

п. 2 ст. 16 ЖК РФ

Это правило несложно обойти. Например, иногда оставляют небольшие фрагменты стены, которая разделила комнату и кухню. В этом случае по документам это два помещения с очень широким дверным проемом.

Другой вариант — отделить пространства разными отделочными материалами, например в кухне положить плитку, а в бывшей зоне комнаты — ламинат. Для согласования перепланировки такие детали действительно важны. Дальше все будет зависеть от того, как на такое зонирование посмотрит БТИ. Если его сотрудники решат, что помещения все-таки разные, перепланировку согласуют.

Но не стоит путать объединение кухни и комнаты в однушке с квартирами-студиями от застройщика. Формально понятия «студия» в жилищном кодексе нет, поэтому застройщик называет квартиру однокомнатной и точно так же выделяет зону кухни. По сути квартира-студия — это квартира с перепланировкой, которую застройщик согласовал еще на этапе проектирования дома.

Квартиры-студии от застройщика согласованы изначально, такая планировка законна Но объединить кухню и комнату в однокомнатной квартире нельзя. Нужно выделить ее простенками или напольным покрытием, чтобы хотя бы формально было понятно, что это отдельное помещение

Главное о перепланировках

Прежде чем начинать перепланировку, нужно зайти на сайт районной или городской администрации и узнать, какими документами будут руководствоваться при согласовании перепланировки.
Если живете в Москве, обязательно проверьте, не нарушаете ли местное постановление правительства о переустройстве и перепланировке.
Не сносите несущие стены. Даже если дом не рухнет, придется восстанавливать изначальную планировку по решению суда.
Дополнительные перегородки из тяжелых материалов и тяжелые стяжки увеличивают нагрузку на перекрытия, поэтому они могут обрушиться.
Если делите комнату или кухню на две части, предусмотрите окно в стене между ними.
Если квартира однокомнатная, то присоединять к ней кухню стоит осторожно — эту зону все же стоит выделить хотя бы отделкой. А кухню с газовой плитой необходимо изолировать — как минимум установить плотно закрывающиеся двери.
Переносить кухню или расширять санузел можно только в нежилой зоне квартиры, например в коридоре, прихожей, кладовой или гардеробной. Эти «мокрые зоны» нельзя располагать ни над, ни под жилыми помещениями.
Если живете в Москве, то не сможете присоединить балкон или лоджию и тем более отапливать их радиаторами центрального отопления. Водяные теплые полы тоже под запретом.
Вентиляционный короб неприкосновенен. Сносить его нельзя, потому что это создаст проблемы соседям сверху и снизу — вентиляции не будет и у них тоже.
Если хочется «урвать» часть общедомового имущества, придется спросить разрешения всех владельцев квартир в здании. Причем общедомовое имущество — это не только коридоры и тамбуры, но и внешняя стена здания и мусоропровод, расположенный в квартире.

Перепланировка квартиры в новостройке | Блог

>Квартиры от застройщика в Москве доступны с самыми разными вариантами планировок. Тем не менее, далеко не всегда удаётся купить квартиру в новостройке с идеально подходящей планировкой. В этом случае возникает множество вопросов:

Делать перепланировку или нет?
Если делать, то придётся ли её согласовывать?
Какие изменения легко согласовать, а какие – невозможно?
Будет ли квартира после перепланировки лучше, чем до неё?

Что можно делать, что – нет

Пожалуй, сразу стоит обратить внимание на изменения в планировке, которые делать нельзя. Вот примерный перечень того, что делать нельзя:

Сносить несущие стены;
Объединять кухню (с газовой плитой) и жилые комнаты;
Объединять балкон и жилое помещение;
Переносить водопроводные стояки;
Увеличивать ванную таким образом, что под ней окажутся жилые помещения;
Переносить радиаторы на лоджии и балконы.

Это, конечно, неполный список того, что делать не стоит. В то же время, некоторые из этих изменений можно осуществить, но с определёнными оговорками.

Например, жилую комнату с кухней или балконом могут разделять, например, большие плотно закрывающиеся раздвижные двери, открыв которые, вы фактически объедините два пространства. Ну и не забывайте о том, что кухню и жилое помещение можно объединять, если у вас электроплита (газ на кухню даже не подведен).

Планировка любой >квартиры в ЖК Сколковкий от ФСК «Лидер» максимально приближена к оптимальной, тем не менее, её можно легко изменить, несущих стен тут не так уж и много

Давайте рассмотрим подробнее объединение кухни с жилым помещением. Вообще, такое решение является довольно спорным. С одной стороны, вы расширяете пространство кухни, но с другой – лишаетесь изолированной комнаты. Чем меньше в квартире комнат, и чем больше жильцов, тем менее привлекательным может оказаться конечный результат. Что же касается больших многокомнатных квартир – то в них обычно и кухни немаленькие, так что необходимости в перепланировке не возникает.

Если перепланировка касается несущих стен или перекрытий – тут каждый случай нужно рассматривать индивидуально и дело без разработки специального проекта не обойдётся.

Серьёзная необходимость в перепланировке может возникнуть, если вы купите квартиру в старом доме, построенном во времена, когда о комфорте жильцов квартир думали в последнюю очередь, например, в хрущевке. Выполнять перепланировку в таких домах бывает сложно.

В современных монолитных новостройках перепланировку ограничивают только действующие нормы. >Перспективные новостройки Москвы обычно проектируются таким образом, чтобы предоставить покупателям много вариантов планировок и в то же время минимально ограничивать в реализации собственных идей.

Раз уж мы затронули объединение помещений, нельзя не упомянуть о санузле и ванной. Пожалуй, их объединение – это один из самых распространенных вариантов перепланировки. Согласование в этом случае обычно не вызывает ни малейших проблем. Другое дело – практическая ценность таких изменений. Если в квартире живёт большая семья, то объединение ванной и санузла – не лучшая идея.

Перепланировка касается не только стен

Существует множество мелких изменений, которые люди часто вносят в планировку квартиры, даже не подозревая, что на самом деле это настоящая перепланировка.

Планировка >квартиры в Ромашково и вариант расстановки мебели

Остекление балкона – это перепланировка. Оно должно выполняться по стандартному проекту и согласовываться в обязательном порядке. И это правильно. Остекление создаёт значительную нагрузку на конструкцию здания. Неправильно выполненное остекление может привести к разрушению и падению на землю элементов конструкции здания или остекления. Это может представлять серьёзную опасность для окружающих. Эта проблема не касается новостроек, так как балконы там обычно изначально остеклены.

Незначительные изменения в системе отопления, установка тёплого пола на балконе, выбор нового места для сантехники – всё это – перепланировка, требующая согласования. Учитывая, что согласование в подобных случаях – не проблема, лучше его получить.

Итоги

Конечно, можно не одобрять ограничения, которые накладывают на перепланировку существующие нормы, но большая часть из них вполне разумна и оправдана с точки зрения здравого смысла и безопасности жильцов.

Получается, что в старых домах необходимость в перепланировке часто есть, и довольно острая, а возможности весьма ограничены, а в новостройках, возможности хорошие, а необходимости в перепланировке особой нет. Это следует учитывать, принимая решение о покупке.

Приобретать квартиру в старом доме с прицелом на перепланировку стоит только в том случае, если вы на сто процентов уверены в её осуществимости. Поэтому иногда стоит проконсультироваться со специалистом перед покупкой. Ну и не забудьте уточнить стоимость перепланировки. Ведь может оказаться, что выгоднее >купить квартиру у метро с отделкой в комфортабельной новостройке с современными коммуникациями и парковкой.

что можно делать, а чего не стоит

20.04.2020

Перепланировка квартиры: что можно делать, а чего не стоит

Многие из нас, решив провести ремонт в своей квартире, подумывают внести кардинальные изменения в интерьер, снести перегородки или увеличить площадь комнат. Стоит понимать, что далеко не все из перечисленного допускается делать в собственных апартаментах.

Если площадь жилища оставляет желать лучшего, то собственник пытается всеми силами увеличить полезное пространство комнат, прибегнув для этого к перепланировке. Она заключается в объединении различных помещений. К примеру, двух жилых комнат или гостиной и лоджии. Нередко жильцы объединяют ванну и санузел. В результате этого повышается уровень комфорта при нахождении в более просторном помещении. Стоит обратить внимание на то, что многие виды планировок являются незаконными. Ряд из них и вовсе противоречит нормам строительной безопасности.

Переустройство и перепланировка – в чем разница?

Обратившись к статье No 25 жилищного кодекса, можно узнать, что под переустройством понимают внесение изменений в жилье путем переноса инженерных коммуникаций — водопровода, газопровода, канализации и не только. В техпаспорте такие изменения не отображаются. Что касается перепланировки, то это изменения, которые в обязательном порядке должны быть отражены в паспорте на жилище. Допустим, если перегородки были заменены новыми, то это переустройство. Если же они были снесены, то это уже перепланировка.

Риски

Незаконная перепланировка квартиры не станет причиной невозможности проведения сделки. К примеру, банк не выдаст ипотеку на жилье, в котором изменения не были отражены в техническом паспорте. Конечно же, несущественные перепланировки вряд ли станут преградой для осуществления сделки купли-продажи. К ним стоит отнести монтаж новых перегородок или расширение дверных проемов. Вот, что касается сооружения дополнительной ванной комнаты или переноса кухни, то это уже серьезные изменения, которые могут стать причиной неприятных последствий.

Казалось бы, что особенного в расширении комнаты? Ведь данное мероприятие никоим образом не отражается на качестве жизни соседей. Такое самовольное поведение проявит себя позже в появлении трещин в стенах дома.

Незаконная перепланировка — кто несет за нее ответственность?

В лучшем случае контролирующие органы заставят вернуть все в прежнее состояние. Если же перепланировка была основательной, то есть вероятность того, что квартира будет реализована в принудительном порядке на торгах. Владельцы получат за нее символичную сумму, которой едва хватит на приобретение более простого жилища где-нибудь на окраине или в области. Перепланировку можно оставить, если внесенные коррективы не представляют опасности для дома в целом, и не ухудшают комфорт соседей. Но, доказать все это придется в суде. Тем, кто приобрел апартаменты с незарегистрированными изменениями, придется узаконить их. Опять же, не избежать визита в судебный орган. Обычно новый проект утверждается в течение 4-6 месяцев с момента подачи заявления.

Получение разрешений

Согласованием изменений обычно занимаются специализированные организации. Они соберут все необходимые документы и предоставят их в многофункциональный центр. Решение о приеме или запрете принимает лишь спецорган. В большинстве случаях по таким делам выносят положительные решения. Если не были ущемлены права других жильцов, а также не пострадали несущие стены, то новые коррективы будут отражены в проектной документации.

Что запрещено делать в рамках перепланировки

Перечисленное ниже ни в коем случае нельзя делать:

Размещать на лоджиях и балконах системы отопления, подключенные к централизованной сети;
Располагать под обшивкой системы отопления, подачи воды и газоснабжения;
Нагружать конструкции выше нормы. Максимальная нагрузка на них отражена в технической документации;
Размещать санузел под кухней жильцов снизу. Исключение — двухуровневые апартаменты;
Располагать кухню над спальнями соседей снизу;
Блокировать или переделывать системы вентиляции.

Что разрешается

Все, представленное ниже, допускается:

Создание единого санузла путем объединения туалета и ванной комнаты. Но, тут есть одна оговорка — коррективы в существующий водопровод не должны быть внесены;
Увеличение или уменьшение квадратуры прихожей, коридора или кухни;
Объединение или разделение жилых помещений. В каждой из комнат должно остаться хотя бы одно окно и не менее 9 кв.м.

Допускается ли объединение кухни и гостиной?

Если используется газовая плита, то объединить два помещения невозможно. Если стоит электрический прибор, то это допускается, но при этом должна оставаться четкая граница между кухней и гостиной. Ей может выступать пластиковая перегородка до половины стены.

Тем, кто решит приобрести квартиру в одном из многоквартирных домов, построенных ГК «Проект Инвест», не придется в будущем проводить перепланировку. Мы заранее позаботились об удобном расположении комнат и их просторной квадратуре.

Могу ли я сделать перепланировку в новостройке до сдачи дома?

– Я приобрела квартиру по договору ДДУ в строящемся доме напрямую от компании-застройщика в Рязани. В настоящий момент закончено возведение стен и начинается строительство внутренних перегородок. Мне хотелось бы сразу согласовать в квартире перепланировку, которая не затрагивает несущих стен. Я отвезла чертежи в компанию-застройщик, но главный инженер не дает добро на возведение перегородок в соответствии с моими чертежами, мотивируя это тем, что при сдаче дома возникнут проблемы с БТИ. У них уже был такой негативный опыт с другим домом, который компания ранее сдавала в эксплуатацию. Но нелогично строить перегородки, которые мне потом надо будет сносить. Как мне поступить? Обратиться в БТИ, которое потом будет принимать дом в эксплуатацию, или куда?

bilanol.i.ua/Depositphotos

Отвечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Отказ обоснован. Согласно Градостроительному кодексу РФ, строительство многоквартирного дома осуществляется на основании проекта, прошедшего экспертизу. На период строительства контроль за соответствием возводимого объекта проектной документации осуществляет Стройнадзор, который по окончании данных работ обязан провести полную проверку дома на это самое соответствие проектной документации. По результатам этой проверки выдается ЗОС (Заключение о соответствии построенного объекта проектной документации). Без него невозможно ввести дом в эксплуатацию.

Любое несанкционированное отклонение от проекта чревато отказом в выдаче ЗОС и, как следствие, задержкой ввода всего дома. Таким образом, для изменения конфигурации перегородок требуется внести изменения в проект (если затрагиваются конструктивные элементы, то такие корректировки должны заново проходить экспертизу). Кроме того, придется менять данные, предоставляемые в Росреестр и Стройнадзор, а также проектную декларацию. Также надо будет заключать допсоглашение к ДДУ, так как в нем есть схема помещения, и регистрировать его.

Как итог: для выполнения данного пожелания застройщику придется потратить много сил, переделать кучу документов и понести финансовые затраты. Если принципиально внести изменения именно на стадии строительства, то можно попробовать предложить застройщику компенсировать все производственные, организационные и финансовые затраты путем увеличения цены ДДУ.

Как согласовать перепланировку

Ответы на главные вопросы о перепланировках

Отвечает директор по продажам «НДВ – супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева:

Пока дом не построен, техплана БТИ не существует, планировки установлены только на уровне ПСО – плана строительного объекта. Вносить изменения в план может только застройщик, что на практике, действительно, случается крайне редко – из-за одной квартиры приходится менять поэтажный план, вносить очередные изменения в проектную декларацию. Компании это невыгодно, особенно в проектах массового сегмента (в малоквартирных престижных домах еще могут пойти навстречу взыскательным клиентам). Поэтому все остается на откуп БТИ – с ним можно согласовывать перепланировку в квартире, когда на нее уже получено право собственности.

Что до межкомнатных перегородок, то отказ застройщика возводить их возможен в двух случаях: либо в ДДУ указано, что помещение сдается с трассировкой, то есть перегородок фактически нет – только обозначение планировки для замеров всех будущих помещений при приемке. Либо не указано ничего – есть ли межкомнатные перегородки в квартире или нет. Сегодня это, конечно, исключительный случай. Обычно в ДДУ стараются так подробно прописывать характеристики объекта, чтобы не было двойного толкования и, соответственно, претензий. Так что найти форму договора без конкретного указания такой детали, как межкомнатные перегородки, почти невозможно. Если все же это Ваш случай, попросите представителя застройщика именно в Вашей квартире перегородок не возводить, ссылаясь на то, что по условиям ДДУ он это делать не обязан. Если же в договоре четко прописано, что помещение сдается с готовыми межкомнатными перегородками, увы, придется принимать так, как сделают, и затем демонтировать. Застройщик обязан предоставить дольщику квартиру именно в том виде, в котором его обязывают к этому условия договора.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Под «перепланировкой до сдачи объекта строительства его собственнику» понимается изменение проектной документации. Эта процедура требует предварительного согласования со специалистом, поскольку, если такое изменение будет нарушать санитарно-эпидемиологические и строительные нормы, то все старания по подготовке документации будут сведены на нет. Поэтому в данном случае следует проконсультироваться со специалистами БТИ, которые дадут свою экспертную оценку желаемой «перепланировки». Возможно, они предложат какую-либо корректировку изменений, которая не будет нарушать установленные правила и нормы и не создадут угрозу безопасности будущих жильцов многоквартирного дома.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если главный инженер-проектировщик не дает добро, то сделать что-то Вы вряд ли сможете. Вы покупали квартиру по договору по определенным условиям, а сейчас хотите эти условия поменять, и идти Вам навстречу в этом – право, а не обязанность застройщика.

По перепланировке Вам необходимо обратиться в отдел архитектуры Вашего города; также обязательно потребуется заказать проект перепланировки и изготовить технический паспорт на квартиру. Возможно, Вам также потребуется проводить общее собрание собственников квартир в Вашем многоквартирном доме.

В любом случае, в данной ситуации я бы рекомендовала Вам обратиться к юристу по вопросам узаконивания перепланировок. Так как другим вариантом является обращение с исковым заявлением в суд.

Отвечает эксперт-брокер по операциям с недвижимым имуществом, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева:

Любая, даже самая незначительная корректировка технических характеристик квартиры на этапе строительства считается изменением проектной документации. Перепланировка жилого помещения возможна только в готовых домах, введенных в эксплуатацию. Пока идет строительство, все изменения должны обсуждаться с застройщиком напрямую и вноситься отдельным приложением в ДДУ (БТИ решает вопросы по уже готовым домам). Однако девелоперы редко идут на такой шаг, поскольку любые изменения в готовый проект предполагают дополнительные издержки.

Гораздо проще согласовать перепланировку после получения ключей. Для этого нужно предоставить проект жилищной инспекции. Если планируемые изменения не затрагивают несущих конструкций, собственник получит разрешение на перепланировку своей квартиры. В противном случае суд вправе потребовать вернуть жилому помещению первоначальный вид и даже изъять его у хозяев для продажи на открытых торгах.

Инструкция: как оформить перепланировку?

Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

Отвечает генеральный директор компании «СМУ-6 инвестиции» Алексей Перлин:

Поскольку к договору долевого участия всегда прикладывается план квартиры, такая перепланировка подразумевает составление дополнительного соглашения к договору. Это, в свою очередь, в том числе влечет за собой повторную экспертизу всего проекта и последующие изменения проектной декларации. Для застройщика такая процедура крайне ресурсоемкая, и в редких случаях он будет готов на это пойти.

Наиболее распространенная практика решения соответствующего вопроса: узаконивание нового плана квартиры уже после подписания акта приема-передачи. Если перепланировка не затрагивает несущих стен и не предполагает изменения функционального назначения помещений, процедура оформления довольно несложная. Собственник приносит в БТИ свой проект квартиры с чертежами и получает согласованные документы.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Среди законодательства РФ в сфере строительства выделяется множество санитарно-эпидемиологических и пожарных правил, которые должны соблюдаться в обязательном порядке.

Любое изменение изначально согласованной планировки (то есть изменение проектной документации) может повлечь нарушение этих правил (к примеру, ванная комната не может располагаться над жилой комнатой). В связи с этим предложение застройщика обратиться в БТИ является обоснованным.

Для того чтобы проверить, будет ли изменение проектной документации нарушать какие-либо правила, рекомендуется обратиться в БТИ, которое будет принимать дом в эксплуатацию, с имеющимися чертежами и проконсультироваться по поводу соответствия перепланировки установленным правилам.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли снести стену в квартире и поставить новую?

Минусы свободной планировки в квартирах эконом-класса

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

6 вещей, которые нужно знать о редевелопменте – Деловые новости, Firstpost

Ветхие здания на грани обрушения – мрачная реальность в Мумбаи. Застройщики в качестве стимула для владельцев старых зданий предлагают дополнительную площадь, деньги и обещают новую квартиру с лучшими удобствами.

Из-за ограниченного количества открытых земельных участков в Мумбаи, крупные застройщики теперь рассматривают возможность заняться реконструкцией.

Ветхие здания на грани обрушения – мрачная реальность для тысяч жилищных кооперативов Мумбаи. Застройщики в качестве стимула для владельцев старых зданий предлагают дополнительную площадь, деньги и обещают новую квартиру с лучшими удобствами.

Но владельцам следует помнить о нескольких вещах, прежде чем делать выбор в пользу перепланировки.

Что такое перепланировка и зачем она нужна?

Редевелопмент жилого дома относится к процессу реконструкции жилого помещения путем сноса существующей конструкции и строительства новой в соответствии с разрешениями Муниципальной корпорации Большого Мумбаи (MCGM).В идеале он работает лучше всего, когда общество остро нуждается в капитальном ремонте, но не имеет для этого необходимых средств.

Девелоперы, со своей стороны, также ищут объекты недвижимости с неиспользованными правами на застройку, где они могут построить новое и более высокое строение, где дополнительные этажи могут быть проданы с хорошей прибылью.

Согласно условиям договора между застройщиком и данным обществом, существующие члены общества получают новые квартиры в реконструируемом доме на площади равной или большей площади их существующих квартир.Но реконструкция может иметь место только в том случае, если 75 процентов членов дадут свое согласие.

Свыше 20 000 жилищных кооперативов, 17 000 закрытых зданий и более 3 000 строений Махараштры (Управление жилищного строительства и территориального развития Махараштры) ждут предложений по реконструкции.

Преимущества перепланировки перед ремонтом

Согласно Redevelop Mumbai, консультанту по управлению проектами, который работал с более чем 45 жилищными обществами по перепланировке в Мумбаи, ремонтные работы в здании, которому уже 25 лет, увеличат срок службы здания только на три-четыре года.«Структурный ремонт экономически нецелесообразен из-за просачивания, слабых стен и фундамента, протекающих водопроводных труб и т. Д.», – сказал Firstpost Дилип Шах, старший советник и аналитик по перепланировке жилищных сообществ.

Редевелопмент работает лучше всего, когда общество остро нуждается в капитальном ремонте, но не имеет для этого необходимых средств. AFP

При перепланировке участники получают новое здание, больше места и денежные льготы, не тратя денег из собственного кармана.Шах говорит, что застройщик может предложить дополнительные удобства, такие как спортзал, просторную автостоянку и высокотехнологичные системы безопасности, среди прочего.

Недостатки

Однако, хотя перепланировка может быть последним шумом, горожане утверждают, что застройщики часто сносят старые колониальные особняки, чтобы построить роскошные башни для богатых. И чаще всего это происходит бессистемно и без согласия членов общества.

Любое здание старше 25 лет может быть подвергнуто перепланировке, если оно признано архитектором аварийным.Согласно положениям Правил контроля за разработкой, застройщикам стало легко объявлять здания ветхими, даже если это не так. Учитывая сильную связь между политиками и строителями в городе, правительственный архитектор не составит труда объявить здание ветхим.

Процесс перепланировки также доставляет неудобства жильцам, так как им придется искать альтернативные места для проживания, пока застройщик сносит старое здание и строит новое.Обычно строителю требуется от 18 до 24 месяцев, чтобы завершить проект с увеличенным льготным периодом в шесть месяцев в случае любых неблагоприятных событий.

Соблюдайте основные правила

1. Редевелопмент обычно обременен горечью и жалобами на произвол и коррупцию в адрес Руководящего комитета общества, поэтому члены общества всегда должны назначать юриста перед подписанием контракта со строителем. «Застройщик должен быть прозрачным, надежным и заслуживает доверия.«Самый рекомендуемый способ выбрать строителя – это пройти через систему торгов», – сказал Шах.

Общество должно подготовить сравнительную таблицу и после проверки достоинств, репутации, технических возможностей, опыта, финансового состояния, качества строительства и успешного завершения проектов выбрать застройщика.

2. В контракте должны быть четко указаны обязательства застройщика и членов общества, а также штраф или последствия любого нарушения контракта любой из сторон.После того, как соглашение принято в отношении площади и фонда корпуса, оно не может быть пересмотрено.

«Если ковровое покрытие, как указано в соглашении, не предоставляется застройщиком, владелец может потребовать соответствующую компенсацию через суд по делам потребителей, подав жалобу на застройщика по пунктам« Нарушение доверия »,« Мошенничество »,« Недобросовестная торговая практика ». и недостаток в обслуживании “, – сказал Шах.

3. Жилищное общество должно настаивать на банковской гарантии, которая обеспечит денежную компенсацию, чтобы гарантировать, что проект не будет отложен или остановлен на полпути.«Победитель торгов должен предоставить банковскую гарантию, эквивалентную 20% от общей стоимости проекта», – сообщает redevelopmumbai.com.

В соглашении должно быть указано время завершения проекта, размер новых домов, способ и характер денежной компенсации, если это единовременный платеж, возмещение арендной платы или сочетание того и другого. to предлагает ежемесячную авансовую компенсацию вместе с брокерскими и транспортными расходами, которые арендатор должен понести при обеспечении альтернативного жилья, сказал Шах.

4. Следует соответствующим образом согласовать ежемесячную компенсацию, которая эквивалентна преобладающей ставке арендной платы в том же районе. Разработчик обычно платит просроченные чеки. В случае отказа от авансовой аренды общество имеет право запретить застройщику продать или разрешить новому покупателю квартиры занять их соответствующие квартиры.

5. При освобождении помещения все члены должны дать согласие и освободить помещение в соответствии с решением, принятым на общем собрании органа.В случае, если член отказывается сделать это, общество или застройщик могут обратиться в компетентный суд.

Как строители могут манипулировать правилами FSI и условиями договора

Строители часто искажают и грубо нарушают правила, незаконно планируя и строя дополнительные / несанкционированные участки, выходящие за рамки их полномочий. «Покупатели таких незаконных квартир / собственности заключают сделки, которые позже приводят к судебным разбирательствам», – сказал Шах.

Порядок и документация, необходимая для перепланировки квартиры

Большое значение приобрела перепланировка многоквартирного комплекса или жилых или коммерческих помещений. « Редевелопмент » относится к процессу реконструкции жилых / коммерческих помещений путем сноса существующего строения и строительства нового строения.Сегодня общества предпочитают заниматься перепланировкой, а не ремонтом. На перепланировку застройщик заключает договор застройки с Обществом. Заключение такого соглашения о застройке не дает права собственности на землю застройщику, а просто дает застройщику право на застройку земли.

Преимущества перепланировки

При редевелопменте участники получают преимущества в денежном выражении, а также дополнительную площадь. Сегодня общества выбирают реконструкцию, а не ремонт по следующим причинам.

Ремонтные работы увеличивают срок службы здания только на 3–4 года, но проблемы могут возникать снова, и участникам придется снова тратить деньги на ремонтные работы. В случае перепланировки дает новое здание, для которого не требуется капитальный ремонт в течение более длительного периода. Реконструкция рекомендуется для зданий старше 15-20 лет.

Старые здания спроектированы по старым строительным нормам и, следовательно, не могут выдерживать новые климатические и географические условия.При перепланировке строится новое здание, способное выдерживать новые климатические и географические условия с учетом последних мер безопасности. При перепланировке застройщик может предоставить дополнительные удобства, такие как лифт, тренажерный зал, бассейн и т. Д.

Главный недостаток ремонта дома или квартиры – это то, что участникам приходится тратить деньги. Но при перепланировке участники получают выгоду в денежном выражении, а также дополнительную площадь.

Еще одним недостатком ремонта здания является то, что в старых зданиях сталь внутри бетонных балок и колонн через 15-20 лет начинает коррозировать, что не поддается ремонту.Эта проблема не возникает в реконструируемом здании, так как здание реконструируется путем сноса существующего старого здания и его материалов.

Процедура и необходимая документация

Много лет назад девелоперы, которые не были заинтересованы в покупке земли и ее застройке, так как это потребовало бы огромных гербовых сборов при передаче земли. Вместо этого перепланировка старого здания значительно снижает гербовый сбор. Для этого разработчики заключают с Обществом Соглашение о разработке.Одно из преимуществ перепланировки заключается в том, что улучшается образ жизни пожилых жителей, поскольку они получают более качественные, большие и безопасные помещения бесплатно. Перед тем, как приступить к повторной разработке, необходимо предпринять следующие шаги.

Строитель подходит к владельцу земли и, вместо того, чтобы покупать землю и платить большую сумму на покупку. Он заключает договор с владельцем о разрешении застройки земли от имени владельца. Согласие членов общества должно быть получено на собраниях общества.Согласно важному пункту директив (государственного кооперативного ведомства), схема редевелопмента может быть одобрена генеральным органом только в том случае, если на собрании присутствуют три четверти членов общества.

Во время или до заключения договора общество должно передать застройщикам копию акта передачи собственности общества вместе с заверенными копиями регистрационной карты собственности, индекс II, последний счет за электроэнергию. , счет за воду, счет муниципального налога, N.A. налоговый счет на имущество общества, а также копию свидетельства о регистрации общества.

Должен быть подготовлен список членов с их выбором новых квартир и правом на парковку, среди прочего, как согласовано в новом здании. Условия предоставления временного альтернативного жилья членам на период строительства также должны быть четко изложены в соглашении.

Что вам нужно понять

Редевелопмент выглядит привлекательно, цены на недвижимость растут в северном направлении.Процесс перепланировки не так прост, как кажется. Строители / девелоперы заключают с Обществом договор застройки. Заключение такого соглашения о застройке не дает права собственности на землю застройщику, а просто дает застройщику право на застройку земли. Этот процесс включает в себя набор правил, процедур и последствий, которые вам необходимо понять.

Заем или заложенное имущество: В случае залога квартиры или имущества застройщик может взять ипотечный кредит, поскольку он будет сносить дом для строительства нового здания.До тех пор, пока новое строительство не будет построено для повторного заселения владельцем, ответственность будет лежать на застройщике в том, что касается залогового права. После того, как заемщик заселит свой новый дом, залоговое право будет возвращено фактическому владельцу. Застройщик может воспользоваться ссудой на развитие, заложив недвижимость или если банк предоставит ссуду на перепланировку. На этот счет нет письменного правила, так как концепция редевелопмента находится на начальной стадии и со временем развивается. Следовательно, каждый житель должен прояснить свои сомнения с застройщиком и убедиться, что в соглашении четко прописаны эти факты.

Арендатор и Владелец: Арендатор и Владелец – две стороны одной медали. Согласно нескольким решениям высоких судов, оценка была в пользу арендатора. В числовом выражении 2/3 компенсации было направлено арендаторам, а 1/3 – домовладельцу. Если фактический владелец / домовладелец обслуживает залоговое право на «дом, подлежащий перепланировке», он ограничивается стоимостью квартиры и рассматривается отдельно. В таких случаях 1/3 минус залог направляется арендодателю, а 2/3 минус удержание принадлежит арендатору.

NRI Property: Могут быть собственники или члены, чьи квартиры заперты, и владелец, проживающий за границей. Это скорее административный элемент. Он может не присутствовать физически, чтобы участвовать в документации и переговорах. Но он всегда может отдать доверенность близкому родственнику или надежному другу, который может принимать важные решения от его имени. Есть два типа доверенностей: «общие» и «специальные» (или ограниченные). Согласно генеральной доверенности, ваш родственник / друг получил право выполнять все юридические действия от вашего имени.Это не ограничивает его / ее конкретной транзакцией. С другой стороны, полномочия ограничиваются конкретной сделкой или законом по специальной доверенности. Следовательно, если вы скептически относитесь к передаче принятия решений третьей стороне, вы можете выбрать ограниченную доверенность.

Права на перепланировку

Застройщик обычно гарантирует определенную сумму денег, дополнительную площадь или сочетание того и другого. Он может предоставить альтернативное жилье для вашего временного проживания, оплатить вашу аренду или предоставить вам ежемесячную компенсацию, в пределах которой вы должны будете найти свое временное жилье.Как только застройщик предоставит подробный план, члены общества должны проконсультироваться с консультантами по недвижимости и застройщиком о вероятной будущей цене. Исходя из этого, члены общества должны произвести некоторые расчеты, чтобы проверить коммерческую выгоду.

В договоренности между резидентом и застройщиком есть два важных момента. Один из них – коммерческий, а другой – технический. Фактически, уже на этапе заключения договора жители общества должны назначить юриста для составления и согласования договора.Члены общества должны обеспечить своевременное завершение проекта, что является наиболее важной деталью, которая должна быть упомянута в соглашении. Технический ракурс относится к готовому товару. Он должен соответствовать техническим характеристикам и качеству, указанным в соглашении.

Общество должно иметь действующий акт передачи земли и здания в свою пользу. После получения согласия членов общества общество должно предоставить документы застройщику. Он должен содержать технические детали, такие как количество открытых парковочных мест, стоянок на сваях и закрытых стоянок, выделенных существующим членам общества.В соглашении о застройке должны быть прописаны общие технические характеристики и удобства, которые будут предлагаться в новом здании. В соглашении должен быть указан график платежей, ориентировочная дата выселения квартир, срок завершения, пункт о штрафных санкциях, если застройщик не уложится в срок и т. Д.

Осложнения при перепланировке

Неспособность собрать всех членов общества в один момент времени
Квартиры или апартаменты могут быть переданы в залог банку или финансовому учреждению.
Некоторые члены могут быть заинтересованы в покупке новых квартир по льготной цене в новостройке.
Передача земли и строения не оформлена в пользу общества.
Налоговые вопросы редевелопмента непонятны обществу.
Ожидается высокая компенсация или цена в случае некоторых членов, которые не заинтересованы в проживании в новом здании

Большое значение приобрела перепланировка многоквартирного комплекса или жилых или коммерческих помещений.Сегодня общества предпочитают идти на перепланировку, чем на ремонт. При перепланировке участники получают выгоду в денежном выражении, а также дополнительную площадь. Обычно перепланировка – обычное дело среди старых объектов. Но в таких городах, как Бангалор, Ченнаи, Мумбаи или Дели, покупатели жилья часто покупают бывшие в употреблении квартиры с третьей или четвертой продажи, если они конкурируют с конкретным пригородом по сниженной цене. Согласие трех четвертей членов общества должно быть получено на собраниях общества.Хотя это может показаться типичной беспроигрышной ситуацией, процесс перепланировки не так прост, как кажется. Невозможность собрать всех членов общества в один момент времени и акт передачи земли и строения, оформленные не в пользу общества, являются основными ограничениями при перепланировке собственности.

Три преимущества перепланировки квартир для городских сообществ

Брэндон
Редевелопмент квартир – это тенденция в сфере недвижимости, которая быстро завоевывает популярность во многих городах и городских центрах по всей стране.В основном перепланировка подразумевает приобретение ветхих, ветхих многоквартирных домов и восстановление их до прежнего состояния. Инвесторы и агентства недвижимости считают перепланировку квартир выгодной возможностью для бизнеса. Например, Neme capital, возглавляемая ее основателем Стивеном Тейлором, является чрезвычайно успешной фирмой по инвестициям в недвижимость на рынке Лос-Анджелеса, занимающейся перепланировкой квартир.
В более широком плане, однако, перепланировка квартир приносит большую пользу обществу в целом.Инфраструктура, жилье и удобства – топливо для городского развития. Вот три способа, которыми перепланировка квартир способствует благосостоянию городских сообществ.
Наличие жилья
Многие города по всему миру испытывают трудности с удовлетворением жилищных потребностей своих жителей. Перепланировка квартир открывает новые возможности для проживания горожан за счет восстановления старых и неиспользуемых построек. Многоквартирный дом, ранее использовавшийся не по назначению, получает нового арендодателя и новых арендаторов в результате ремонта и ремонта.Ожидается, что городское население вырастет до 68% всего за несколько лет; создание надлежащего жилья – один из способов подготовиться к этому.
Прирост населения
Рост населения в городах и поселках – не обязательно плохо. Чем больше жителей города, тем больше рабочих на производстве и в офисах. Растущее население может значительно повысить продуктивность города. Повышение доступности жилья за счет перепланировки способствует росту населения, что имеет жизненно важное значение для обеспечения процветающего будущего города.
Расширение города
Городские планировщики и власти обычно корректируют границы и окраины города в зависимости от численности населения. Густонаселенному городу требуется больше инфраструктуры и удобств, чем малонаселенному городу. Высокая численность населения мотивирует развитие городского центра, что приводит к росту и расширению.
Во многих смыслах перепланировка квартиры приносит различные выгоды растущему городу или поселку. Может показаться, что редевелопмент только на руку инвесторам, но это ошибочное предположение.Редевелопмент вдохновляет на развитие, рост и расширение городов.

Повышение доступности квартир начинается с понимания затрат на их строительство
В течение десятилетия между Великой рецессией и пандемией коронавируса США пережили исторически длительный экономический рост.Спрос на арендное жилье в эти годы неуклонно рос благодаря демографическим тенденциям и сильному рынку труда. Однако предложение нового арендного жилья не поспевает за спросом, что приводит к увеличению арендной платы, опережающему рост доходов домохозяйств.
Политики и исследователи определили ряд препятствий на пути строительства большего – и более доступного – жилья, включая ограничительные правила землепользования, рост затрат на рабочую силу и материалы в строительстве, а также большую концентрацию рынка в жилищном строительстве.Примечательно, что жилищное строительство не выиграло от повышения производительности, как многие другие отрасли.
Строительство, скорее всего, замедлится до тех пор, пока пандемия COVID-19 не утихнет, а экономические условия не улучшатся. Но кризис общественного здравоохранения высветил степень небезопасности жилья среди миллионов арендаторов в США – проблему, которую можно решить только путем строительства большего количества жилья с меньшими затратами.
Это первая статья в серии, в которой исследуется, как улучшенные решения в области проектирования и строительства могут снизить стоимость строительства многоквартирного жилья.Наша цель – изложить, что могут сделать застройщики, архитекторы и подрядчики для повышения доступности, независимо от крупных изменений в политике землепользования или жилищном финансировании. Мы также отмечаем области, в которых проектирование и строительство взаимодействуют с политикой и финансовой средой и которые выиграют от более широких изменений. В этой серии подытоживаются основные выводы более длинного отчета.
Спрос на арендное жилье превысил предложение – особенно на квартиры по умеренным ценам
В период с 2010 по 2019 год доля U.Количество домохозяйств, сдающих дома в аренду, выросло с 32% до 36%. За этот период было сформировано более 4 миллионов новых арендодателей, в том числе беспрецедентный рост арендаторов с высоким доходом. Этот всплеск спроса привел к исторически низкому уровню вакантных площадей для сдачи в аренду, а арендная плата росла быстрее, чем доходы домохозяйств. Арендаторы с низким и средним доходом были особенно ущемлены, поскольку домохозяйства с более высокими доходами боролись за ограниченное предложение аренды. Размер домохозяйства за этот период уменьшился, что привело к увеличению спроса на небольшие жилые единицы, особенно квартиры с одной и двумя спальнями.
Что касается предложения, многоквартирные дома росли больше (Рисунок 1). Более 60% новых многоквартирных домов, построенных в 2018 году, находились в зданиях с более чем 50 квартирами, и только 5% были в зданиях с менее чем 10 квартирами.
Более крупные здания отражают эффект масштаба при многоквартирном строительстве. По мере роста стоимости земли застройщикам необходимо разместить больше единиц жилья на одном земельном участке. Затраты на проектирование, регулирование и эксплуатацию не сильно зависят от размера здания, поэтому более крупные здания позволяют застройщикам распределять эти фиксированные затраты на большее количество квартир.Как сказал один разработчик: «С точки зрения эксплуатации, для нас почти столько же стоит эксплуатация здания на 30-40 единиц, сколько для здания на 100 единиц, поэтому мы ищем участки, на которых можно разместить более крупные проекты».
Рост арендной платы в период с 2010 по 2018 год отражает существенное увеличение затрат на три основных компонента строительства: землю, рабочую силу и материалы. Органы местного самоуправления и правительства штатов приняли нормативные акты, в том числе плату за воздействие и сложные процессы выдачи разрешений, которые увеличивают затраты на разработку и продлевают сроки строительства.Местные законы о зонировании гораздо более ограничивают новое многоквартирное жилье, чем односемейное жилье, почти во всех юрисдикциях США
.
Когда правительства добавляют затраты на развитие, эти затраты обычно перекладываются на арендаторов или покупателей с наценкой. Обременительные правила могут стать серьезным бременем, особенно в отношении небольших проектов и доступного жилья или жилья со средним уровнем дохода.
В то время как академическая литература документировала, как чрезмерно ограничительное зонирование увеличивает стоимость жилья на ранних этапах процесса застройки, меньше исследований было сосредоточено на этапах проектирования и строительства жилья.На сегодняшний день большая часть проектных и строительных исследований стоимости жилья сосредоточена на отдельных методах строительства (например, строительство за пределами строительной площадки) или конкретных типах зданий (например, микроблоках). Команды проекта должны будут объединить ряд установленных и экспериментальных стратегий для повышения эффективности и предсказуемости проектирования и строительства многоквартирных домов при производстве высококачественного жилья.
Снижение затрат на строительство потребует экономии на всех этапах процесса
Чтобы лучше понять, как методы проектирования и строительства могут удешевить строительство квартир, мы разбиваем составные затраты на три категории: затраты на землю, жесткие затраты и мягкие затраты.Величина вклада каждой категории в общие затраты на разработку существенно зависит от географии, типа проекта (например, среднеэтажный или высотный), размера проекта и конкретных характеристик площадки. Следующая разбивка показывает, как можно разделить основные затраты в многоквартирном проекте средней этажности (от четырех до шести этажей).
Земельные расходы. Покупка земли составляет примерно от 10% до 20% общих затрат на застройку для типичного многоквартирного проекта. Стоимость земли существенно различается в зависимости от местоположения проекта.По состоянию на 2018 год цены на землю недалеко от центра Вашингтона, округ Колумбия, и Сан-Франциско превышали 10 миллионов долларов за акр по сравнению с примерно 100000 долларов за акр в Кливленде и Детройте.
Жесткие затраты. Эта категория включает строительные работы и материалы и может быть разбита на четыре подкатегории: подготовка площадки и основание, оболочка и конструкция, интерьеры и услуги. В среднем твердые затраты составляют от 50% до 70% затрат на строительство.
Софт стоит. Все затраты, кроме земельных и жестких, обозначены как мягкие.Ключевые компоненты включают проектирование, инжиниринг, финансирование, получение разрешений и плату за воздействие. Мягкие расходы в среднем составляют от 20% до 30% общих затрат для относительно простого проекта, хотя они могут быть выше в некоторых районах метро и для проектов субсидированного доступного жилья. Сложные проекты, требующие изменения зонирования или встречающие серьезное сопротивление сообщества, будут иметь гораздо более высокие мягкие затраты.
В следующих статьях этой серии будут подробно рассмотрены стратегии снижения затрат в каждой из основных категорий и подкатегорий.
Не все многоквартирные дома являются небоскребами – типология зданий имеет значение по затратам
Для многих термин «многоквартирный дом» вызывает в воображении образы небоскребов Манхэттена из стекла и стали. Но на самом деле многоквартирные дома охватывают диапазон размеров, архитектурных стилей и строительных материалов – от скромных дуплексов до дворовых групп и 50-этажных башен. Такие правила, как строительные нормы и требования к зонированию, сильно влияют на размер здания, дизайн, материалы и методы строительства.Банки и другие кредиторы также связывают доступность финансирования с размером здания и типом конструкции. Все эти факторы приводят к разным затратам на строительство.
Затраты на строительство для любой данной типологии могут значительно различаться в зависимости от географических рынков, в зависимости от преобладающих ставок заработной платы строительных рабочих, требований к найму работников, входящих в профсоюзы, и строительных норм. Строительные материалы, такие как пиломатериалы и сталь, продаются на мировых рынках, поэтому цены в разных регионах США различаются меньше.S. Кризис COVID-19 может нарушить глобальные цепочки поставок этих материалов.
Мы представляем средние затраты, полученные на основе данных RSMeans и интервью с разработчиками. Однако стоимость строительства следует понимать на местном уровне. Например, многие проекты средней этажности в Детройте застопорились, поскольку из-за нехватки рабочей силы и строгих местных требований к рабочей силе затраты на строительство превышают 250 долларов за квадратный фут без соответствующего увеличения арендной платы. Смету затрат в Детройте трудно предсказать, поскольку застройщики видят увеличение на 30% между первоначальной оценкой затрат и окончательными предложениями на строительство.
Одно важное предостережение заключается в том, что RSMeans в первую очередь собирает данные по проектам с нуля, а не по проектам перепланировки в местах засыпки. Проекты засыпки, как правило, меньше по размеру, им не хватает экономии на масштабе, и они часто выполняются на более сложных объектах. Затраты, вероятно, будут значительно различаться в зависимости от проекта засыпки, но, скорее всего, больше всего похожи на строительство средней этажности.
(ссылка на источник фото. CC BY-SA 2.0)
Как показано на Рисунке 3, затраты на строительство существенно меняются в зависимости от типа здания, в основном из-за изменения материалов.Например, высотная бетонная конструкция может стоить 75 долларов и более за квадратный фут, чем шестиэтажная конструкция с деревянным каркасом («палка») на бетонном подиуме. Если участок зонирован так, чтобы максимальная высота здания составляла девять этажей, дополнительных трех этажей доходов, полученных от перехода на бетонную конструкцию, может быть недостаточно для того, чтобы сделка «закрепилась» (имела финансовый смысл). Из-за скачка затрат на строительство застройщики не могут строить с максимальной высотой или соотношением этажа к площади (FAR), разрешенным при зонировании, за исключением мест, где ожидаемая арендная плата за квадратный фут очень высока.
Тип строительства также влияет на планировку и эффективность многоквартирных домов, особенно на то, как жители получают доступ к своим отдельным квартирам. Небольшие проекты с заполнением часто имеют единственную внутреннюю лестницу, поднимающуюся от общего входа. В зданиях средней этажности обычно используются коридоры с двойной загрузкой с одним или несколькими лифтами, как показано на Рисунке 5. В многоэтажных башнях квартиры часто группируются вокруг центрального ядра. Как мы уже обсуждали, эти планировки имеют прямые финансовые последствия: для более высоких многоквартирных башен требуются более дорогие стальные или бетонные конструкции, а планировка этажей влияет на процент от общей застроенной площади, которая напрямую приносит доход (например,г., ни один житель не оплачивает стоимость коридоров или лестниц).
До сих пор наше обсуждение было сосредоточено на затратах на строительство квартир по рыночной цене. «Доступные» многоквартирные дома (т.е. проекты, получающие государственные субсидии) имеют дополнительные особенности и ограничения, которые обычно увеличивают затраты на строительство по сравнению с жильем по рыночной цене. Примечательно, что мягкая стоимость доступного жилья существенно выше из-за сложности построения программ субсидирования.Застройщики доступного жилья не могут конкурировать за самые желанные земельные участки, поэтому они часто ограничиваются участками с более низкой абсолютной стоимостью земли. Эти сайты могут стоить меньше из-за проблем, связанных с их построением; например, участки с крутыми склонами, требующие более дорогого фундамента, или загрязненные земли, требующие восстановления.
В штатах, выделяющих федеральные субсидии, такие как налоговая льгота на жилье с низким доходом (LIHTC), есть требования к типам и минимальным размерам квартир (включая более крупные «семейные» квартиры), что может ограничивать нововведения на уровне плана этажа и на уровне квартир.Некоммерческие застройщики часто пытаются поддерживать важные общественные цели, такие как строительство с участием профсоюзов, выплата существующей заработной платы и включение общественных пространств в свои жилищные комплексы. Эти усилия, однако, могут значительно увеличить бюджет проекта.
В поисках экономии на каждом этапе строительства
В остальных статьях этой серии будет рассмотрено, как более эффективные решения по проектированию и строительству могут снизить стоимость нового многоквартирного жилья.Хотя стратегии проектирования и строительства не заменяют изменений в политике как на федеральном, так и на местном уровнях, они отражают реальность того, что проектные группы по всей стране сталкиваются с дефицитом бюджета и часто обращаются к проектированию и строительству для контроля затрат.
Некоторые из ключевых вопросов, которые необходимо решить, включают:
Какие категории затрат самые большие? Какие затраты труднее всего предсказать или самые разные в разных проектах?
Какие расходы контролирует команда проекта (а не внешние партнеры или государственные учреждения)?
Каким образом улучшенное проектирование и строительство может снизить затраты на каждом этапе процесса?
Как можно распределить экономию за счет повышения качества или передать арендаторам?
Повышение доступности жилья имеет решающее значение для снижения финансовой нагрузки на домохозяйства съемщиков.Для достижения успеха потребуется сотрудничество между всеми партнерами в процессе разработки – архитекторами, девелоперами, строителями и политиками на всех уровнях правительства.
Стоимость доступного жилья: вырисовывается карандашом?
В США не хватает доступного жилья. На каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом приходится всего 29 адекватных, доступных и доступных квартир для сдачи в аренду. Это означает, что двое родителей, которые работают на работе с минимальной заработной платой, могут годами ждать, чтобы найти безопасное и доступное место для проживания со своими двумя детьми.Почему при таком высоком спросе застройщики не спешат строить доступные квартиры?
Оказывается, строительство доступного жилья не является особенно доступным. Фактически, существует огромный разрыв между стоимостью строительства и обслуживания этих зданий и арендной платой, которую может платить большинство людей. Без помощи слишком скудных государственных субсидий на создание, сохранение и эксплуатацию доступных квартир строительство таких домов часто невозможно. Этот инструмент помогает объяснить, почему.
Почему есть пробел?
Разработка стоит больших денег.Застройщики полагаются на ссуды и другие источники для финансирования строительства до того, как люди переедут и начнут платить арендную плату. Но девелоперы могут получить эти ссуды и источники капитала только в том случае, если разработка принесет достаточно дохода, чтобы выплатить ссуды и выплатить прибыль инвесторам. Разрыв между суммой, которую здание, как ожидается, будет получать от арендной платы, и суммой, которую застройщики должны будут выплатить кредиторам, и инвесторы могут остановить строительство доступного жилья еще до того, как оно начнется, оставляя мало вариантов для миллионов семей с низкими доходами, ищущих безопасное и доступное жилье. дома.
Проблема еще более сложна, если учесть самых бедных жителей. Во многих местах арендная плата, которую могут платить самые бедные семьи, слишком мала, чтобы покрыть расходы на эксплуатацию многоквартирного дома, даже если бы застройщики могли построить это здание бесплатно.
Чтобы проиллюстрировать эту проблему, мы изучили данные по району метро Денвера, который испытывает рост спроса на арендное жилье, но не является городом с традиционно высокой стоимостью. Условия аренды жилья в Денвере в значительной степени репрезентативны для других городов США.
использует
Строительство зданий стоит денег: для разработчиков, эти затраты часто называют использованием. Первый крупный объект использования – это земля, которую девелоперы планируют построить, так называемая стоимость приобретения. В некоторых случаях застройщики могут использовать государственные земли для строительства доступного жилья. Но когда такой вариант недоступен, застройщик мало что может сделать для снижения стоимости земли.
Имитация подаренной государственной земли
Следующая крупная стоимость развития – строительство.Хотя застройщик может принять некоторые решения по минимизации затрат на строительство, они во многом определяются рыночными силами. Затраты на строительство различных объектов недвижимости в Денвере, которые мы проанализировали, варьировались от 8,8 до 17,6 млн долларов, что делало строительство самым крупным разовым объектом использования.
Третье использование, которое следует учитывать, – это плата за разработку. Эта плата встроена в расчет затрат на разработку, потому что разработчик использует ее для оплаты всех затрат на ведение бизнеса: наем персонала, управление офисом, поиск новых возможностей и многое другое.В конце концов, разработчики не могут строить, если они не собираются зарабатывать деньги на проекте. Застройщики доступного жилья могут отложить выплату части гонорара, оставив больше денег для покрытия затрат на строительство. Затем разработчики возмещают отсроченную часть комиссии по мере выплаты арендной платы с течением времени. Это, конечно, предполагает, что разрыв в конечном итоге будет закрыт, что здание построено и что оно успешно функционирует в течение многих лет.
Хотя это три важных использования, которые должен учитывать застройщик, другие расходы включают: плату за проектирование, проценты по строительному кредиту, постоянные комиссии за финансирование, резервы и плату за управление проектом.
Источники
Чтобы покрыть расходы на строительство и эксплуатацию жилого дома, застройщики полагаются на несколько различных источников денег. Один из важных источников – это долги. Застройщики занимают деньги у кредиторов в зависимости от суммы, которую они смогут выплатить со временем.
Хотя нынешний рынок влияет на условия кредита, маловероятно, что девелоперы когда-либо получат кредит, достаточно большой, чтобы закрыть этот пробел.
Чтобы продемонстрировать это, мы смотрим на уровень вакантных площадей, который обычно является индикатором силы рынка.В условиях слабого рынка заполнение квартиры может занять больше времени после выезда арендатора, поэтому можно ожидать более высокого уровня вакантных площадей. Ремонт квартиры между жильцами и другие факторы также могут увеличить свободное пространство. Поскольку размер ссуды основан на будущей арендной плате, которую, как ожидается, принесет здание, более низкий уровень вакантных площадей – и, как следствие, увеличение дохода – должны увеличить размер ссуды. Ниже вы можете отрегулировать долю вакансий, чтобы увидеть, как она влияет на разрыв.
Доля вакансий
Помимо ссуды, девелоперы могут финансировать развитие за счет налоговых льгот или грантов.Однако эти источники содержат оговорки. Налоговые льготы, на которые имеет право здание, зависят от того, сколько стоит его создание и от того, какую арендную плату застройщик планирует взимать по сравнению со средним доходом в этом районе. Кроме того, федеральные, государственные и местные органы власти имеют ограниченные суммы налоговых льгот и грантов, поэтому даже если проект соответствует требованиям, финансирование не гарантируется.
Устранение разрыва
Можем ли мы закрыть этот пробел … более крупными займами?
Здесь справедливо спросить: если не хватает грантов или налоговых льгот, почему бы застройщикам просто не взять более крупные ссуды, чтобы сдвинуть здание с мертвой точки?
Короче говоря, кредиторы не позволят (и не должны) им этого допустить.Размер ссуды, которую предоставит банк, зависит от чистого операционного дохода проекта (NOI) или суммы денег, которую он ожидает получить от арендной платы после учета операционных расходов.
Кредиторы используют NOI для расчета суммы долга, которую застройщик сможет разумно выплатить, учитывая проценты и признавая, что застройщику все еще нужен некоторый денежный поток для покрытия непредвиденных расходов.
Но если арендная плата будет установлена по ставкам, которые может позволить себе работающая семья, этот NOI будет довольно низким.Это может быть даже меньше нуля, если операционные расходы превышают выручку. Чем ниже NOI, тем меньше размер кредита.
Можем ли мы заполнить пробел … большим количеством квартир?
Итак, если вам нужен более высокий NOI, чтобы получить более крупный кредит, почему бы не добавить больше квартир в свое здание, чтобы увеличить NOI? Хотя это приведет к увеличению затрат на строительство, некоторые затраты, такие как стоимость приобретения и плата за управление проектом, могут остаться прежними или увеличиваться медленнее, что поможет сократить разрыв.Вы можете видеть это справа: разрыв для 100-квартирного здания пропорционально меньше.
Однако есть некоторые предостережения. Первое – это экономика. Одним из больших преимуществ строительства дома с большим количеством квартир является то, что налоговые льготы могут быть более рентабельными. Но то, что ваш проект имеет право на налоговые льготы, не всегда означает, что вы их получаете. Нажмите кнопку ниже, чтобы узнать, что произойдет, если вы не получите налоговую скидку.
Налоговые льготы для 100-квартирного дома
Остальные предостережения носят практический характер.Учтите, во-первых, что добавление дополнительных квартир полезно только в том случае, если застройщики могут их заполнить, что может быть возможно в крупных городах, но сложнее по мере удаления от густонаселенных городских районов. Кроме того, создание больших сообществ доступного жилья имеет свои социальные и экономические недостатки, особенно если оно непреднамеренно отделяет семьи с низкими доходами от остальной части сообщества. Все зависит от масштабов и формы конкретного места.
Можем ли мы сократить разрыв … более высокой арендной платой?
Повышение арендной платы с жителей может показаться очевидным решением, поскольку это означает более высокий доход от недвижимости, что приводит к увеличению кредита.Но когда доступное жилье перестает быть доступным?
Чтобы здание соответствовало налоговым льготам, квартиры должны быть доступны семьям, зарабатывающим не более 60 процентов от среднего дохода по району (AMI). Кроме того, многие субсидии на аренду предназначены для семей с очень низким доходом или тех, кто зарабатывает менее 30 процентов AMI.
Текущий стандарт заключается в том, что семья должна платить за аренду не более 30 процентов своего семейного дохода. Все, что угодно, больше не доступно.
Чтобы сделать квартиру доступной для семьи из трех человек с чрезвычайно низким доходом, вы можете взимать не более 540 долларов в месяц. Вы можете взимать до 1081 долларов за семью из трех человек и по-прежнему иметь право на налоговые льготы, но теперь вы рискуете не допустить жителей с очень низким доходом, таких как родитель двух детей, зарабатывающих 21 125 долларов в качестве кассира в розничной торговле.
Учтите, что в Денвере AMI для семьи из трех человек составляет 72 100 долларов, поэтому получение 60 процентов AMI означает, что семья заберет домой 43 260 долларов; 30 процентов AMI означает, что семья зарабатывает 21 630 долларов.Женатый телемаркетер в Денвере заработал бы 36 544 доллара – чуть меньше 60 процентов AMI на семью из двух человек. Человек, работающий полный рабочий день, но получающий минимальную заработную плату, которая в Колорадо немного выше федерального минимума, будет чуть выше 30 процентов AMI, но все же значительно ниже 60 процентов.
Используйте переключатели ниже, чтобы увидеть эффект повышения арендной платы. Вы можете повысить арендную плату, либо ориентируясь на арендаторов с более высоким (но все же низким) доходом, прося арендаторов платить большую часть своего дохода в счет арендной платы, либо и то, и другое.
60% Арендаторы AMI
50% дохода семьи идет на аренду
Итак … как мы можем сократить разрыв?
Субсидии необходимы для устранения разрыва.
Изменения в землепользовании, в правилах или в том, что и как мы строим, помогут сократить разрыв, но мы не добьемся того, чего нам нужно, без субсидий.
Субсидии бывают разных форм. Некоторые из них, такие как ваучеры или помощь в аренде, помогают платить арендную плату, оставляя арендаторам достаточный доход для оплаты других нужд и обеспечивая устойчивое функционирование собственности.Другие, такие как налоговые льготы, жилищные фонды, субсидии на развитие сообществ и целевые жилищные фонды, помогают оплачивать расходы на строительство, развитие или капитальный ремонт. Никакая субсидия не может решить проблему доступного жилья. Скорее, сочетание программ, включающих федеральные налоговые льготы, целевые жилищные фонды штатов, решения о зонировании на местном уровне и отчисления на государственные земли, может помочь в строительстве доступного жилья. Чтобы сократить разрыв в доступном жилье, особенно для домохозяйств с низкими доходами, почти всегда необходима помощь как для развития, так и для получения дохода от аренды с течением времени.
Вы можете попробовать сами. Теперь вы разработчик и полностью контролируете свои расходы и арендную плату. Посмотрите, сможете ли вы манипулировать источниками и использованием, чтобы восполнить пробел, имея в виду все, что мы узнали о доступной аренде, размере кредита, размерах зданий и фиксированных затратах.
Попробуйте сами
Входные данные ниже по умолчанию являются реалистичными значениями, основанными на типичном рынке жилья. Используйте элементы управления, чтобы увеличить или уменьшить значение для примера 50 и 100 квартир на заданный процент.
Доля потраченная на аренду: 30% дохода
NOI
$ 6 067
18 705 долларов США
NOI используется вместе с указанными ниже элементами управления размером долга для расчета максимальной суммы ссуды на недвижимость.
Максимальный заем на основе дохода
$ 81 894
252 487 долларов США
Максимальный заем на основе суммы
$ 91 793
325 297 долл. США
Максимальный заем становится источником в следующем разделе в форме долга.Кредитор предоставляет меньшую из двух возможных ссуд.
сбросить на значения по умолчанию
Mile High Greyhound Park | City of Commerce City, CO
На этом концепт-арте показан вид с северной стороны на возможный план участка (может быть изменен)
Бывший парк Mile High Greyhound Park в ближайшие годы будет преобразован в оживленную многофункциональную зону. С землей, предназначенной для жилых, торговых / коммерческих, открытых пространств и образовательных целей, собственность готова помочь оживить район и вернуть себе место в качестве важного общественного центра в исторической части Коммерс-Сити.Концепция участка площадью 65 акров была разработана после вдумчивого рассмотрения отзывов жителей на протяжении всего процесса.
Приобретенный Управлением по обновлению городов Commerce City (CCURA) в 2011 году, этот участок является официально обозначенным районом реконструкции города, что позволяет использовать финансирование в виде налоговых приращений (TIF) в качестве источника финансирования для реконструкции. CCURA и городской совет приняли обновленное Генеральное соглашение застройщика для сайта в июле 2019 года, чтобы помочь продвинуть процесс перепланировки вперед.Хотя прогресс замедлился из-за роста затрат на развитие, изменения экономических рынков и законодательства штата, которые изменили способ создания городских обновленных зон, город и CCURA по-прежнему привержены проекту.
Продажа земельных участков и начало строительства
CCURA и главный девелопер Delwest Development Corp. закрыли сделку по продаже почти 40 акров участка площадью 65 акров 1 сентября 2020 года. В знаковые годы в становлении государственно-частного партнерства соглашение открыло путь для строительство инфраструктуры.Церемония закладки фундамента 6 октября 2020 года официально отметила долгожданное начало строительства объекта.
Водопроводные и канализационные линии, дороги и региональный водоотвод на северо-восточной окраине участка являются одними из первых составляющих строящейся инфраструктуры объекта. Первым вертикальным строительством объекта (начиная с конца 2020 года или в начале 2021 года) будут жилые единицы, в том числе дома на одну семью на северной стороне и доступные жилые единицы возле E.62-я авеню и Паркуэй-драйв. Эти единицы, наряду с таунхаусами и квартирами по рыночной цене, будут построены в течение следующих 3-5 лет для удовлетворения различных жилищных потребностей. Delwest также активно ищет партнеров для коммерческой и образовательной частей сайта.
Посмотрите на MyGreyhoundPark.com видение перестройки Delwest.
Генеральное соглашение разработчика
Обновленное Генеральное соглашение разработчика (MDA) было одобрено городским советом и CCURA в августе 2020 года, заменив предыдущие версии MDA.MDA ранее был обновлен в 2019 году, чтобы сделать Delwest главным разработчиком сайта. Основные положения измененного MDA и других связанных соглашений включают:
Соглашение о купле-продаже на сумму 9,5 миллиона долларов для Delwest на покупку всей жилой земли в собственности (примерно 40 из 65 акров) к весне 2020 года *
Срок завершения строительства инфраструктуры до лета 2020 г. *
5-летний период для Delwest, чтобы продавать исключительно коммерческие площади участка и получать половину выручки от всех продаж коммерческих земель.
Обязательство CCURA начать строительство на 2 доллара.5-миллионное расширение областного дренажного пруда за 18 месяцев после продажи участка под жилую застройку
CCURA сохраняет все налоговые поступления, полученные за 25-летний период TIF, для погашения инвестиций города в проект.
* сроки продлены из-за пандемии COVID-19
Когда компания Delwest стала главным разработчиком в 2019 году, компания REGen, LLC (главный разработчик из первоначального MDA 2016 года) стала представителем собственника.REGen помогает CCURA и городскому персоналу в процессе разработки до завершения строительства инфраструктуры.
Важные документы
Контактная информация
Городское контактное лицо:
Дженна Лоури, аналитик по вопросам управления
Эл. Почта: [email protected]
Телефон: 303-227-7185
Delwest – Главный разработчик:
Эл. Почта: [email protected]
Сайт: Delwest.com
План обновления города
План реконструкции города Майл-Хай-Грейхаунд-Парк разработан, чтобы помочь в предоставлении важных услуг, привлечь частные инвестиции, использовать недостаточно освоенные земли и использовать государственные инвестиции и варианты финансирования для создания необходимой общественной инфраструктуры.В соответствии с требованиями закона, план включает соглашения с другими агентствами, которые собирают налоги с собственности (школьный округ Адамс 14, округ Адамс и пожарный округ округа Южный Адамс), чтобы разрешить использование TIF для финансирования строительства инфраструктуры на участке. План был одобрен правлением CCURA в городском совете в июне 2018 года.
Одобрение зонирования
В январе 2017 года было одобрено уникальное зонирование плановой застройки участка (PUD) для участка Mile High Greyhound Park для направления развития на этом участке.Предлагаемый план зонирования был представлен жителям на общественном собрании в сентябре 2016 года в Центральной элементарной школе. Узнайте больше о зонировании PUD.
Стандарты проектирования и руководство
для проекта были утверждены CCURA 18 ноября 2019 г.
Фон
Более 60 лет бывший парк Mile High Greyhound Park был оживленным местом развлечений, куда съезжались тысячи людей со всего Колорадо. Являясь экономическим двигателем города, в парке работали сотни жителей, а доходы от налога с продаж реинвестировались в общественные проекты.Когда в 2008 году закончились скачки борзых, количество посетителей и активность в историческом центре Коммерс-Сити снизились.
Городское управление обновления Commerce City приобрело недвижимость в августе 2011 года, намереваясь превратить участок в экономический двигатель нового поколения. Снос существующих построек был завершен в 2013 году для подготовки объекта к застройке. Клуб мальчиков и девочек Suncor открылся в 2015 году на 2,5 акрах земли, подаренной CCURA для закрепления юго-восточного угла реконструируемой территории.
Project Vision
Видение сайта, поддерживаемое сообществом, представляет собой разноплановую комплексную разработку, которая при полном строительстве может обеспечить 1454 постоянных сотрудника, приносящих 65,4 миллиона долларов дохода в год.
Цели развития
Создание гибкого генерального плана каркаса
Создание смешанного и многоцелевого района
Предлагаем различные варианты развития розничной и коммерческой недвижимости
Создайте общественное место назначения и чувство места
Предоставить помещения для Клуба мальчиков и девочек и других обслуживающих организаций
Держать часть собственности в качестве институционального якоря, в то время как оставшаяся часть собственности занимается развитием.
На сегодняшний день CCURA инвестировала в недвижимость более 6 миллионов долларов, включая восстановление и снос 157 947 квадратных футов построек. Расположенный в деловой зоне Колорадо и в зоне возрождения городов, с доступом к нескольким автомагистралям и автомагистралям, участок площадью 65 акров представляет собой чистый холст, позволяющий воплотить мечту в реальность, которая принесет пользу городу и региону на долгие годы.
Дополнительные ресурсы / справочная информация
Редевелопмент | Город Блумингтон
HRA предоставляет землю под частную застройку доступного жилья для арендаторов и домовладельцев.HRA также гарантирует, что коммерческие площади останутся жизненно важными по мере старения сообщества.
Жилые проекты
HRA включают Crossings, Southview Estates и Bloomington Family Townhomes. Коммерческие проекты включают реконструкцию Американского квартала Пенсильвании, где разместились компании Fresh Thyme, Red Robin и Home 2 Suites.
HRA также покупает некачественную жилую недвижимость, сносит ее и перепродает участки строителям для строительства новых домов. Это улучшает окрестности, устраняя конструкции, которые негативно влияют на окружающие дома.
Реконструкция коммерческой недвижимости
HRA несет ответственность за перепланировку в пределах города, за исключением Южного округа к востоку от TH77. Один из самых известных проектов HRA – Penn & American Redevelopment District. HRA также взяло на себя руководящую роль в выборе застройщиков, приобретении участков и содействии улучшению ландшафта и инфраструктуры в районе Оксборо. На сегодняшний день было потрачено более 40 миллионов долларов на новые разработки.
HRA также отвечает за монтаж земли во Франции и Старом Шакопи для The Point, розничных магазинов, расположенных в северо-восточном квадранте перекрестка.В будущем HRA надеется помочь в развитии дополнительных жилищных и торговых площадей.
В 2007 году HRA приобрело бывший участок Bloomington Dodge, расположенный в квадранте SE от Пенсильвании и Америки. В планах на будущее для этого участка и его окрестностей – многоцелевое жилье, в том числе жилое, офисное и торговое. Щелкните следующую ссылку для получения дополнительной информации о перепланировке в Penn and American.
По мере того, как сообщество стареет, HRA будет продолжать играть роль в обеспечении жизнеспособности коммерческих районов Блумингтона.
Жилая застройка и перепланировка
Одна из функций HRA – предоставить землю для частного строительства доступного жилья для домохозяйств с низким и средним доходом. HRA сделал это как для арендаторов, так и для домовладельцев.
Среди некоторых жилых проектов HRA – Пруд Гидеон, Лендинг Нокс, Терраса Риджвью и Семейные таунхаусы Блумингтона.
HRA также покупает некачественную жилую недвижимость, сносит ее и перепродает участки строителям для строительства новых домов.Цель программы – улучшить районы за счет устранения структур, негативно влияющих на окружающие дома.
Анализ жилищных потребностей
Многоквартирные жилые дома
Возможность жилья
Стимулы и инструменты для разработчиков
.

Сломанные стены: как можно и как нельзя делать перепланировку в квартире :: Жилье :: РБК Недвижимость

Как самостоятельно согласовать перепланировку

Шаг 2. Согласование проекта перепланировки вашей квартиры

Шаг 3. Переобмер квартиры после ремонта

Шаг 4. Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта

Шаг 5. Регистрация перепланировки

Что можно/нельзя делать при перепланировке квартиры в Москве и Московской области?

Что можно/нельзя делать при перепланировке?

Что можно делать при перепланировки квартиры?

Что делать нельзя при перепланировке квартиры?

Какие штрафы могут быть за незаконную перепланировку?

Перепланировка квартиры

Что такое перепланировка и переустройство

Какая перепланировка считается незаконной

А если сделать перепланировку тайно?

Как проверить законность перепланировки

Главное о перепланировках

Перепланировка квартиры в новостройке | Блог

Что можно делать, что – нет

Перепланировка касается не только стен

Итоги

что можно делать, а чего не стоит

Переустройство и перепланировка – в чем разница?

Риски

Незаконная перепланировка — кто несет за нее ответственность?

Получение разрешений

Что запрещено делать в рамках перепланировки

Перечисленное ниже ни в коем случае нельзя делать:

Что разрешается

Допускается ли объединение кухни и гостиной?

Могу ли я сделать перепланировку в новостройке до сдачи дома?

Отвечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Отвечает директор по продажам «НДВ – супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева:

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Отвечает эксперт-брокер по операциям с недвижимым имуществом, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева:

Отвечает генеральный директор компании «СМУ-6 инвестиции» Алексей Перлин:

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

6 вещей, которые нужно знать о редевелопменте – Деловые новости, Firstpost

Порядок и документация, необходимая для перепланировки квартиры

Преимущества перепланировки

Процедура и необходимая документация

Что вам нужно понять

Права на перепланировку

Осложнения при перепланировке

Три преимущества перепланировки квартир для городских сообществ

Наличие жилья

Прирост населения

Расширение города

Повышение доступности квартир начинается с понимания затрат на их строительство

Стоимость доступного жилья: вырисовывается карандашом?

Почему есть пробел?

использует

Источники

Устранение разрыва

Можем ли мы закрыть этот пробел … более крупными займами?

Можем ли мы заполнить пробел … большим количеством квартир?

Можем ли мы сократить разрыв … более высокой арендной платой?

Итак … как мы можем сократить разрыв?

Попробуйте сами

Mile High Greyhound Park | City of Commerce City, CO

Продажа земельных участков и начало строительства

Генеральное соглашение разработчика

Важные документы

Контактная информация

План обновления города

Одобрение зонирования

Фон

Project Vision

Цели развития

Дополнительные ресурсы / справочная информация

Редевелопмент | Город Блумингтон

Реконструкция коммерческой недвижимости

Жилая застройка и перепланировка

Анализ жилищных потребностей

Многоквартирные жилые дома

Возможность жилья

Стимулы и инструменты для разработчиков

Добавить комментарий Отменить ответ